Assurance condo : ce que votre police de copropriétaire doit couvrir
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L'assurance condo, ou assurance copropriétaire, est la police qu'un propriétaire de condo achète pour couvrir ce que la police de l'immeuble ne couvre pas. Quand vous possédez un condo, deux polices protègent la même adresse. Le syndicat de copropriété au Québec, ou la société condominiale ailleurs au Canada, assure l'immeuble et les parties communes. Votre propre police couvre vos biens, vos améliorations, votre responsabilité civile et, dans bien des cas, la franchise du syndicat quand un sinistre commence dans votre unité. Ce guide explique comment les deux s'articulent, ce que prévoit la loi au Québec, en Ontario et en Alberta, et comment choisir vos limites. Pour nos autres guides, consultez notre section assurances.
C'est entre les deux polices que se cachent la plupart des mauvaises surprises. Une fuite qui commence dans votre salle de bain peut vous coûter la franchise du syndicat, et en Alberta, cette somme peut atteindre 50 000 $.
Comment fonctionne l'assurance condo
Un immeuble en copropriété porte deux couches d'assurance. Chacune a son titulaire, ses limites et sa franchise.
La police du syndicat
Le syndicat ou la société condominiale souscrit une police sur l'immeuble et les parties communes, et son coût est inclus dans vos frais de copropriété. Vous ne choisissez ni ses limites ni sa franchise, mais vous pouvez en demander un résumé au conseil d'administration ou au gestionnaire. Les règles sur ce qu'elle doit couvrir varient selon la province, comme on le verra plus bas.
Votre police de copropriétaire
Le Bureau d'assurance du Canada (BAC) est clair : la police du syndicat ne couvre ni vos biens personnels, ni les améliorations à votre unité, ni votre responsabilité civile (BAC, types de protection en assurance habitation, en anglais). Votre propre police comble cet écart avec ces volets :
- Biens : meubles, appareils électroniques, vêtements et autres effets personnels.
- Améliorations : rénovations faites par vous ou par les propriétaires précédents, comme un plancher de bois franc ou des comptoirs sur mesure, jusqu'à une limite prévue.
- Responsabilité civile : blessures causées à autrui et dommages causés à d'autres unités ou aux parties communes.
- Cotisation spéciale : votre part des pertes importantes, matérielles ou de responsabilité, touchant les parties communes, jusqu'à une limite prévue.
- Franchise du syndicat : la franchise de l'immeuble quand elle peut vous être réclamée.
- Frais de subsistance supplémentaires : les frais supplémentaires si vous devez quitter l'unité pendant les réparations.
La franchise réclamée au copropriétaire
C'est la clause qui coûte le plus cher aux propriétaires de condo. Quand un dommage commence dans votre unité, le syndicat peut parfois vous réclamer sa franchise, dans les limites fixées par la loi provinciale. Les règles diffèrent beaucoup d'une province à l'autre.
Le tableau ci-dessous résume les règles par défaut de chaque province.
| Province | Ce que le syndicat ou la société doit assurer | Franchise réclamée au propriétaire | Assurance du propriétaire exigée par la loi |
|---|---|---|---|
| Québec | Tout l'immeuble, pour un montant suffisant pour le reconstruire, évalué au moins tous les cinq ans (CCQ, art. 1073) | Seulement par les charges communes, sauf si le copropriétaire est responsable du dommage (art. 1074.2) | Oui : responsabilité civile de 1 000 000 $ (moins de 13 fractions) ou 2 000 000 $ (13 fractions ou plus) |
| Ontario | Parties privatives et communes, risques majeurs, coût de remplacement (Loi de 1998 sur les condominiums, art. 99) | Le moindre du coût des réparations et de la franchise si le propriétaire, un locataire ou un occupant a causé le dommage; un règlement peut l'étendre (art. 105) | Non, mais les documents constitutifs peuvent l'exiger |
| Alberta | Unités (sans les améliorations) et parties communes au coût de remplacement, y compris inondation et refoulement d'égout si offerts | Jusqu'à la franchise, sans égard à la faute, quand le dommage commence dans l'unité, plafond de 50 000 $ (règlement, art. 62.4) | Pas par la loi; un règlement peut exiger une assurance pour la franchise |
Demandez au conseil d'administration la franchise actuelle de la police de l'immeuble pour les dégâts d'eau, qui peut différer de celle des autres risques. Fixez ensuite votre protection de franchise au moins à ce montant.
Les règles par province
Le droit de la copropriété relève des provinces, donc les obligations changent selon votre adresse. Voici ce qui s'applique au Québec, en Ontario et en Alberta, au 18 octobre 2026.
Ontario
Selon l'article 99 de la Loi de 1998 sur les condominiums de l'Ontario, la société doit assurer les parties privatives et les parties communes contre les risques majeurs : incendie, foudre, fumée, tempête de vent, grêle, explosion, fuite d'eau, grève, émeute ou mouvement populaire, impact d'un aéronef ou d'un véhicule, et vandalisme (Loi de 1998 sur les condominiums). La couverture doit être au coût de remplacement, sous réserve d'une franchise raisonnable, et elle exclut les améliorations apportées à une unité. Ce qui constitue une amélioration se mesure par rapport à l'unité type, définie par règlement administratif ou par la déclaration.
Pour la franchise, l'article 105 prévoit une règle fondée sur la faute. Le propriétaire paie le moindre du coût des réparations et de la franchise seulement si le propriétaire, un locataire ou un occupant a endommagé l'unité par un acte ou une omission. Un règlement administratif peut étendre cette règle à d'autres situations. L'Office ontarien du secteur des condominiums ajoute que les propriétaires ne sont pas légalement tenus de s'assurer, mais que les documents constitutifs de la société peuvent l'exiger (Condo Authority of Ontario, en anglais).
Alberta
La Condominium Property Act de l'Alberta oblige la société à assurer les unités, sans les améliorations des propriétaires, et les parties communes au coût de remplacement, sans déduction pour dépréciation. La loi considère aussi la police du propriétaire comme une assurance complémentaire à celle de la société (Condominium Property Act, en anglais).
Le règlement d'application va plus loin que les règles ontariennes sur deux aspects (Condominium Property Regulation, en anglais) :
- Risques obligatoires : la police de la société doit inclure les dégâts d'eau causés par une inondation et par un refoulement d'égout, mais l'exigence pour l'inondation tombe quand cette couverture n'est pas offerte pour l'immeuble.
- Franchise réclamée : le propriétaire est responsable, sans égard à la faute, jusqu'à concurrence de la franchise de la société quand le dommage commence dans son unité, avec un plafond de 50 000 $. Les exceptions incluent les vices de construction et les dommages causés par la société.
La société peut aussi adopter un règlement obligeant les propriétaires à s'assurer pour les franchises qu'ils pourraient devoir payer.
Québec
Les règles d'assurance en copropriété divise viennent du Code civil du Québec, modifié en 2018, et d'un règlement adopté en vertu de celui-ci. La Loi 16, adoptée en 2019, a ajouté d'autres obligations, comme le carnet d'entretien de l'immeuble; les règles d'assurance ci-dessous ne viennent pas de la Loi 16.
- Responsabilité civile obligatoire : chaque copropriétaire doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers (art. 1064.1). Le minimum est de 1 000 000 $ pour un immeuble de moins de 13 fractions et de 2 000 000 $ pour 13 fractions ou plus, en vigueur depuis le 15 octobre 2020 (règlement sur l'assurance des copropriétés divises, CCQ, r. 4.1).
- Assurance de l'immeuble : le syndicat assure tout l'immeuble pour un montant suffisant pour le reconstruire, sans les améliorations des copropriétaires, et ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un évaluateur agréé (art. 1073).
- Franchise : le syndicat ne peut récupérer sa franchise auprès des copropriétaires que par leur contribution aux charges communes, sauf si un copropriétaire est responsable du dommage (art. 1074.2).
- Fonds d'autoassurance : le syndicat doit maintenir un fonds pour payer les franchises (art. 1071.1), avec des cotisations annuelles minimales en vigueur depuis le 15 avril 2022.
Les textes complets se trouvent dans le Code civil du Québec.
Comment choisir vos limites
Commencez par les documents, pas par une soumission. Demandez au syndicat le résumé de la police de l'immeuble, la description de l'unité type et les règlements sur les franchises. Dimensionnez ensuite chaque volet de votre police.
- Biens : dressez la liste de vos effets pièce par pièce et estimez leur coût de remplacement.
- Améliorations : comparez votre unité à la description de l'unité type et chiffrez chaque rénovation.
- Franchise : égalez ou dépassez la franchise la plus élevée de l'immeuble et, en Alberta, le plafond de 50 000 $.
- Responsabilité civile : au Québec, respectez le minimum légal; ailleurs, choisissez une limite qui reflète votre patrimoine.
- Cotisation spéciale : demandez si l'immeuble est assuré à sa pleine valeur de reconstruction.
Aucun organisme public ne publie de prime moyenne d'assurance condo à une source primaire au 18 octobre 2026; nous n'en citons donc pas. Votre prix dépend de l'immeuble, de vos limites, de votre franchise et de vos sinistres passés. Comparez au moins trois soumissions aux limites identiques avec notre outil de comparaison d'assurances ou par un courtier. Notre page sur les soumissions d'assurance habitation explique le processus.
L'assurance condo et votre hypothèque
Si vous financez votre condo, prévoyez la prime avec votre paiement hypothécaire et vos frais de copropriété grâce à notre calculateur de paiement hypothécaire. Ne confondez pas l'assurance condo avec l'assurance prêt hypothécaire : notre guide de l'assurance hypothécaire explique ce produit, qui protège le prêteur et non votre unité.
Conclusion
L'assurance condo ne fonctionne bien que si vous savez ce que couvre la police de l'immeuble. Obtenez le résumé de cette police, la description de l'unité type et le règlement sur les franchises avant d'acheter votre propre protection. Assurez vos biens et vos améliorations au coût de remplacement, alignez votre protection de franchise sur la franchise la plus élevée du syndicat, et révisez le tout chaque année, car les franchises de l'immeuble peuvent changer au renouvellement.
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Questions fréquentes sur l'assurance condo
L'assurance condo est-elle obligatoire?
Cela dépend de la province. Au Québec, chaque copropriétaire doit détenir une assurance responsabilité civile d'au moins 1 000 000 $ ou 2 000 000 $ selon la taille de l'immeuble. En Ontario, les propriétaires ne sont pas légalement tenus de s'assurer, mais les documents constitutifs de la société peuvent l'exiger; en Alberta, un règlement peut imposer une assurance pour la franchise. Votre prêteur exigera aussi une couverture. Notre section assurances présente les principaux types de polices.
Que couvre l'assurance du syndicat?
La police de l'immeuble couvre le bâtiment et les parties communes, ainsi que les unités telles que construites en Ontario et en Alberta, contre les risques exigés par la loi. Selon le Bureau d'assurance du Canada, elle ne couvre ni vos biens, ni vos améliorations, ni votre responsabilité civile personnelle. Demandez-en le résumé au syndicat. Notre guide sur l'assurance habitation explique les principales garanties.
Que sont les améliorations?
Les améliorations sont les rénovations apportées à votre unité au-delà des finitions de base, comme un plancher de bois franc, une cuisine rénovée ou des comptoirs sur mesure. La police du syndicat les exclut au Québec, en Ontario et en Alberta. Votre propre police doit prévoir une limite suffisante pour les remettre en état. Comparez les limites avec notre outil de comparaison d'assurances.
Qui paie la franchise quand l'eau fuit de mon unité?
Cela dépend de la province. En Alberta, le propriétaire est responsable sans égard à la faute jusqu'à concurrence de la franchise de la société quand le dommage commence dans l'unité, avec un plafond de 50 000 $. En Ontario, la règle par défaut s'applique si le propriétaire, un locataire ou un occupant a causé le dommage, sauf règlement contraire. Au Québec, le syndicat ne peut récupérer la franchise que par les charges communes, sauf si le copropriétaire est responsable. Notre article sur l'assurance locataire et les dégâts d'eau couvre le côté des locataires.
De combien d'assurance condo ai-je besoin?
Additionnez le coût de remplacement de vos biens, la valeur de vos améliorations, la franchise la plus élevée de l'immeuble et une limite de responsabilité qui reflète votre patrimoine ou, au Québec, le minimum légal. Ces montants fixent votre couverture minimale. Comparez ensuite des soumissions aux limites identiques grâce à notre page sur les soumissions d'assurance habitation.
L'assurance condo couvre-t-elle les inondations?
Selon le BAC, votre propre police exige généralement des avenants facultatifs pour le refoulement des égouts et les eaux de surface. En Alberta, la police de la société doit inclure l'inondation et le refoulement d'égout, sauf l'inondation lorsqu'elle n'est pas offerte. Lisez les deux polices avant une tempête, et consultez notre guide de l'assurance habitation en Colombie-Britannique pour un exemple de la côte Ouest.
