Garantie de taux au renouvellement hypothécaire : les règles de 7 institutions

Au renouvellement, la loi vous garantit le taux inscrit dans l'avis que votre banque doit envoyer au moins 21 jours avant l'échéance ; toute garantie plus précoce dépend de sa politique. Cette fenêtre de renouvellement anticipé va de 120 jours chez RBC et la TD à 180 jours chez BMO.

Notre avis : une garantie de taux au renouvellement hypothécaire vaut quelque chose seulement si vous la comparez, le même jour, à ce que d'autres prêteurs vous offrent pour le même terme. Une offre anticipée vous protège contre une hausse, mais elle peut aussi vous faire renoncer plus tôt à un taux plus bas que celui du marché. Nous vous montrons les deux côtés du calcul.

Ce que la loi garantit à votre renouvellement

Vous avez une protection écrite, même si elle arrive tard. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), un prêteur sous réglementation fédérale, comme une banque, doit vous remettre un avis de renouvellement au moins 21 jours avant la fin du terme.

Cet avis doit indiquer :

• le solde restant à la date de renouvellement ;
• le taux d'intérêt ;
• la fréquence des paiements ;
• le terme ;
• les frais applicables.

L'avis doit aussi préciser que le taux offert n'augmentera pas d'ici la date de renouvellement. C'est la seule garantie de taux que la loi vous accorde. Tout ce qui se passe avant, de 120 à 180 jours selon la banque, dépend de la politique de votre prêteur.

Nous insistons sur un point : rien ne vous oblige à accepter l'offre telle quelle, ni à rester chez votre prêteur. L'ACFC indique que vous pouvez obtenir un taux plus bas que celui de la lettre en présentant, preuve à l'appui, les offres d'autres institutions ou de courtiers.

Garantie de taux : trois mécanismes à ne pas confondre

Le mot « garantie » recouvre trois protections différentes, et chacune vous sert à sa façon. Nous vous conseillons de demander à votre conseiller laquelle il vous propose, avant d'accepter quoi que ce soit.

Le renouvellement anticipé : vous signez maintenant

Vous signez votre nouveau terme avant l'échéance, et votre taux est fixé. C'est la protection la plus solide contre une hausse. En contrepartie, le nouveau taux peut s'appliquer tout de suite : à la Banque Nationale, vos nouvelles conditions s'appliquent dès le prochain versement.

Nous vous suggérons donc de demander par écrit à quelle date le nouveau taux entre en vigueur. C'est cette date qui décide si l'offre vous fait gagner ou perdre de l'argent.

La protection de taux : vous réservez sans signer

Certaines institutions réservent un taux sans vous engager. La Banque Nationale protège votre taux dès 6 mois avant la fin du terme : si les taux montent, votre taux est protégé ; s'ils baissent, vous pouvez demander un meilleur taux avant l'échéance.

RBC offre une version plus courte du même principe : quand vous renouvelez à l'échéance, sa garantie de taux de 30 jours vous protège contre une hausse pendant les 30 jours qui précèdent la date de renouvellement prévue. La TD, elle, ne décrit pas de garantie de taux distincte sur ses pages de renouvellement : demandez par écrit à votre conseiller combien de temps le taux de votre offre est maintenu.

La garantie d'un nouveau prêteur : vous comparez

Si vous changez de prêteur à l'échéance, c'est le nouveau prêteur qui garantit votre taux. RBC, par exemple, garantit le taux d'un nouveau prêt pendant 120 jours à compter de la demande ; si le prêt n'est pas décaissé dans ce délai, la garantie expire.

Cette garantie écrite vous sert aussi d'argument face à votre banque actuelle. Nous la considérons comme votre meilleur outil de négociation.

La politique de chaque grande institution

Vous gagnez jusqu'à deux mois de marge selon votre prêteur. Nous avons regroupé ce que chaque institution publie sur son site ; votre contrat a quand même le dernier mot.

Trois constats ressortent :

• Fenêtre la plus large : BMO (180 jours) et la Banque Scotia (6 mois) vous laissent fixer votre taux 2 mois plus tôt que RBC et la TD.
• Garantie sans signature : la Banque Nationale et RBC décrivent une garantie distincte de la signature, de 5 jours dans l'outil en ligne de RBC à 6 mois à la Banque Nationale.
• Offre écrite tardive : la TD et CIBC envoient leur offre environ 1 mois avant l'échéance, et RBC environ 3 semaines avant. Attendre la lettre vous laisse peu de temps pour comparer.

Votre banque peut-elle refuser de bloquer un taux ?

Oui, et vous gardez quand même des options. Avant la fenêtre qu'elle publie, votre banque n'a aucune obligation de bloquer un taux. BMO l'écrit clairement : renouvellement sans pénalité dès 180 jours avant la fin du terme, mais pénalité de remboursement anticipé si vous voulez renouveler plus tôt.

Desjardins précise de son côté qu'un renouvellement avant sa période de 4 mois entraîne souvent des frais d'indemnité sur un prêt fermé.

Si votre banque refuse de réserver un taux, nous vous conseillons deux gestes :

• Notez la date d'ouverture de sa fenêtre et agissez ce jour-là ; l'écart entre 4 et 6 mois explique la plupart des refus.
• Demandez une garantie écrite à un autre prêteur. Elle fixe un plafond à votre négociation, sans vous engager.

Pour la négociation elle-même, notre guide Maîtrisez la négociation des taux de renouvellement détaille les étapes.