L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL expliquée
Chargement de l’article…
L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL est ce qui vous permet d'acheter avec moins de 20 % de mise de fonds. Elle protège votre prêteur, et non vous, si vous cessez de rembourser votre prêt. En échange, vous payez une prime unique qui, au 18 octobre 2026, va de 0,60 % à 4,00 % du prêt sur un amortissement de 25 ans.
Ce guide explique comment la prime de la SCHL se calcule, qui est admissible, ce qu'elle coûte à des prix réels et comment payer moins. Pour obtenir votre propre montant, utilisez notre calculateur d'assurance SCHL. Pour les taux et les prêteurs, commencez par notre section hypothèques.
Ce que couvre l'assurance de la SCHL
L'assurance prêt hypothécaire, aussi appelée assurance contre le défaut de paiement, rembourse le prêteur si l'emprunteur fait défaut. Comme le prêteur est protégé, il peut prêter jusqu'à 95 % de la valeur de la propriété. Sans cette protection, les prêteurs sous réglementation fédérale exigent au moins 20 % de mise de fonds.
La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État fédérale. Deux assureurs privés, Sagen et Canada Guaranty, offrent le même type de protection. C'est votre prêteur qui choisit l'assureur et fait la demande pour vous; vous traitez donc rarement avec la SCHL directement.
Cette assurance ne paie pas votre hypothèque si vous perdez votre emploi, tombez malade ou décédez. Il s'agit alors d'assurance hypothécaire de protection, un produit distinct et facultatif. Notre guide sur l'assurance hypothécaire au Canada compare les deux.
Quand elle est obligatoire
L'assurance prêt hypothécaire est obligatoire dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat. Au 18 octobre 2026, les produits de la SCHL pour propriétaires-occupants exigent :
- Prix d'achat : moins de 1 500 000 $
- Ratio prêt-valeur maximal : 95 % pour 1 ou 2 logements, 90 % pour 3 ou 4 logements
- Occupation : vous, ou un proche qui y vit gratuitement, devez habiter le logement
- Amortissement : jusqu'à 25 ans, ou jusqu'à 30 ans avec le produit SCHL Premier chez-soi
Le produit SCHL Premier chez-soi est l'option sur 30 ans. Il est offert lorsqu'au moins un emprunteur est un premier acheteur ou que l'habitation est neuve et n'a jamais été occupée. Il vise uniquement les prêts à ratio élevé, c'est-à-dire avec moins de 20 % de mise de fonds.
Les primes de la SCHL
Le tableau ci-dessous présente les primes de la SCHL pour les propriétaires-occupants au 18 octobre 2026. Le taux dépend du ratio prêt-valeur, soit le prêt divisé par la valeur de la propriété. Plus la mise de fonds est petite, plus le ratio et le taux sont élevés.
| Ratio prêt-valeur | Mise de fonds | Prime (25 ans) | Prime (30 ans, Premier chez-soi) |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 65 % | 35 % ou plus | 0,60 % | Non offerte (ratio élevé seulement) |
| 65,01 % à 75 % | 25 % à 34,99 % | 1,70 % | Non offerte (ratio élevé seulement) |
| 75,01 % à 80 % | 20 % à 24,99 % | 2,40 % | Non offerte (ratio élevé seulement) |
| 80,01 % à 85 % | 15 % à 19,99 % | 2,80 % | 3,00 % |
| 85,01 % à 90 % | 10 % à 14,99 % | 3,10 % | 3,30 % |
| 90,01 % à 95 % | 5 % à 9,99 % | 4,00 % | 4,20 % |
| 90,01 % à 95 %, mise de fonds non traditionnelle | 5 % à 9,99 % | 4,50 % | 4,70 % |
Si votre mise de fonds provient d'argent emprunté, comme un prêt personnel ou une marge de crédit non garantis, la SCHL parle de mise de fonds non traditionnelle. Elle n'est acceptée que pour les habitations de 1 ou 2 logements dont le ratio prêt-valeur se situe entre 90,01 % et 95 %, et pour les emprunteurs ayant un excellent dossier de crédit. La prime monte alors à 4,50 % sur 25 ans, ou à 4,70 % sur 30 ans.
Comment la prime se calcule
La prime correspond au taux multiplié par le montant du prêt, et non par le prix d'achat. La plupart des acheteurs l'ajoutent à leur prêt et la remboursent sur la durée de l'amortissement, avec intérêts. La SCHL la décrit comme des frais uniques qui peuvent être ajoutés au prêt assuré.
Prenons une maison de 500 000 $ avec la mise de fonds minimale de 5 % :
- Mise de fonds : 25 000 $
- Prêt avant assurance : 475 000 $, soit un ratio prêt-valeur de 95 %
- Prime à 4,00 % (25 ans) : 19 000 $
- Prêt total : 494 000 $
Sur un amortissement de 30 ans avec SCHL Premier chez-soi, le taux est de 4,20 %, et la prime passe à 19 950 $. Le tableau suivant reprend l'exercice à 750 000 $ avec trois mises de fonds.
| Mise de fonds | Montant du prêt | Ratio prêt-valeur | Prime (25 ans) | Prime (30 ans, Premier chez-soi) |
|---|---|---|---|---|
| 50 000 $ (minimum, 6,67 %) | 700 000 $ | 93,33 % | 28 000 $ (4,00 %) | 29 400 $ (4,20 %) |
| 75 000 $ (10 %) | 675 000 $ | 90,00 % | 20 925 $ (3,10 %) | 22 275 $ (3,30 %) |
| 150 000 $ (20 %) | 600 000 $ | 80,00 % | Non requise | Non requise |
Qui est admissible à l'assurance de la SCHL
L'assureur examine aussi votre dossier. Au 18 octobre 2026, la SCHL fixe ces limites pour ses produits destinés aux propriétaires-occupants :
- Ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) : 39 % au maximum
- Ratio d'amortissement total de la dette (ATD) : 44 % au maximum
- Pointage de crédit : au moins 600 pour un emprunteur ou un garant
- Taux de qualification : le plus élevé de votre taux contractuel plus 2 % ou de 5,25 %
Les citoyens canadiens, les résidents permanents et les résidents non permanents autorisés à travailler au Canada peuvent présenter une demande. Les nouveaux arrivants sans dossier de crédit canadien peuvent fournir un rapport de crédit étranger ou une lettre de référence d'une banque de leur pays d'origine. Le taux de qualification est le même que celui du test de résistance; notre calculateur de capacité d'emprunt l'applique pour vous.
La taxe de vente provinciale sur la prime
En Ontario, au Québec et en Saskatchewan, la taxe de vente provinciale s'applique à la prime d'assurance prêt hypothécaire. Vous la payez comptant à la clôture : selon la SCHL, elle ne peut pas être ajoutée au montant du prêt. Prévoyez-la avec les droits de mutation, que vous pouvez estimer grâce à notre calculateur de droits de mutation.
Comment payer moins d'assurance
La prime baisse nettement chaque fois que votre ratio prêt-valeur franchit un seuil. Voici les leviers qui ont le plus d'effet :
- Franchissez un seuil : pour une maison de 750 000 $, passer de la mise de fonds minimale à 10 % fait baisser le taux de 4,00 % à 3,10 % et la prime de 28 000 $ à 20 925 $.
- Visez 85 % ou 80 % : à 85 % de ratio prêt-valeur, le taux est de 2,80 %, et à 80 % ou moins, aucune assurance n'est exigée.
- Choisissez 25 ans si votre budget le permet : les taux sur 30 ans de Home Start sont plus élevés de 0,20 point à chaque palier à ratio élevé.
- Utilisez votre propre épargne : une mise de fonds empruntée fait passer le taux de 4,00 % à 4,50 % entre 90,01 % et 95 % de ratio prêt-valeur.
- Achetez ou construisez écoénergétique : la SCHL peut rembourser 25 % de la prime pour une habitation écoénergétique admissible.
Transférabilité et crédits de prime
Si vous vendez et rachetez pendant que votre prêt assuré par la SCHL est en vigueur, la transférabilité peut réduire ou éliminer la prime sur le nouveau prêt. Si vous empruntez davantage pour la nouvelle propriété, la SCHL n'exige sa prime que sur l'augmentation, selon un barème distinct.
La SCHL accorde aussi un crédit de prime lorsqu'une nouvelle demande d'assurance suit de près la clôture initiale. Son guide destiné aux prêteurs prévoit un crédit de 100 % de la prime déjà payée à 6 mois, de 50 % à 12 mois et de 25 % à 24 mois. Demandez à votre prêteur de vérifier si un crédit s'applique avant de signer.
Conclusion
L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL coûte entre 0,60 % et 4,00 % du prêt sur un amortissement de 25 ans au 18 octobre 2026, et jusqu'à 4,20 % sur un prêt de 30 ans avec SCHL Premier chez-soi. Pour une maison de 750 000 $ achetée avec la mise de fonds minimale, cela représente 28 000 $ ajoutés au prêt. Chaque palier supplémentaire de mise de fonds réduit le taux, et une mise de fonds de 20 % élimine la prime.
Faites vos calculs avec notre calculateur d'assurance SCHL et notre calculateur de mise de fonds, puis obtenez une préapprobation hypothécaire.
Pour suivre les changements de règles et les nouveaux taux hypothécaires, inscrivez-vous à l'infolettre de Ratesopedia.
Questions fréquentes sur l'assurance prêt hypothécaire SCHL
Combien coûte l'assurance SCHL sur une maison de 500 000 $?
Avec la mise de fonds minimale de 5 %, vous empruntez 475 000 $, soit 95 % de la valeur. Au 18 octobre 2026, la prime de la SCHL à ce ratio est de 4,00 % sur 25 ans : vous payez donc 19 000 $, généralement ajoutés au prêt. Sur 30 ans avec SCHL Premier chez-soi, le taux de 4,20 % porte la prime à 19 950 $. Notre calculateur d'assurance SCHL fait le calcul pour n'importe quel prix.
Peut-on éviter l'assurance de la SCHL?
Oui, en versant une mise de fonds d'au moins 20 %, ce qui ramène votre ratio prêt-valeur à 80 % ou moins. Pour une habitation de 1,5 million de dollars ou plus, l'assurance n'est pas offerte, et une mise de fonds de 20 % est de toute façon obligatoire. Le CELIAPP et le RAP peuvent vous aider à atteindre ce seuil plus vite; notre calculateur de mise de fonds donne le montant à votre prix.
L'assurance SCHL se paie-t-elle chaque mois?
Non. C'est une prime unique, généralement ajoutée au solde du prêt et remboursée avec vos versements réguliers pendant l'amortissement. Comme elle fait partie du prêt, vous payez aussi de l'intérêt sur elle. Seule la taxe de vente provinciale sur la prime, en Ontario, au Québec et en Saskatchewan, se paie à l'avance. Mesurez l'effet sur votre versement avec notre calculateur de paiement hypothécaire.
L'assurance SCHL me protège-t-elle si je perds mon emploi?
Non. L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL protège le prêteur si vous faites défaut. Elle ne fait pas vos versements si vous perdez votre emploi, tombez malade ou décédez. Cette protection relève de l'assurance hypothécaire de protection ou d'une assurance vie et invalidité distincte, toutes deux facultatives. Notre guide sur l'assurance hypothécaire explique la différence.
Quelle différence entre la SCHL, Sagen et Canada Guaranty?
Les trois offrent de l'assurance prêt hypothécaire au Canada. La SCHL est une société d'État fédérale, alors que Sagen et Canada Guaranty sont des assureurs privés. Votre prêteur choisit l'assureur et fait la demande pour vous, si bien que vous choisissez rarement. Avant de signer, demandez à votre prêteur quel assureur il a retenu et quel taux de prime s'applique à votre dossier. Notre comparaison courtier hypothécaire ou banque vous aide à trouver le bon prêteur.
Peut-on obtenir un prêt de 30 ans avec l'assurance SCHL?
Oui, grâce au produit SCHL Premier chez-soi, si au moins un emprunteur est un premier acheteur ou si l'habitation est neuve et n'a jamais été occupée. Il s'applique aux prêts avec moins de 20 % de mise de fonds, pour des habitations de moins de 1,5 million de dollars. Au 18 octobre 2026, la prime est de 4,20 % pour un ratio prêt-valeur de 90,01 % à 95 %, contre 4,00 % sur 25 ans. Notre section hypothèques présente les compromis d'un amortissement plus long.
À lire aussi
