Comment investir dans l'immobilier au Canada
Comparez immeubles locatifs, FPI et financement participatif au Canada à partir de données locatives datées, de devis et de scénarios, sans promesse de rendement.
Apprendre à investir dans l’immobilier au Canada vous ouvre la voie à la constitution d’un patrimoine concret grâce aux revenus locatifs, à la plus-value immobilière et à la diversification de votre portefeuille. Que vous envisagiez d’investir dans un bien locatif, dans des fonds de placement immobilier (FPI) ou dans le financement participatif immobilier, chaque stratégie présente des avantages et des risques qui lui sont propres. Ce guide détaille les étapes pratiques, les coûts et la réglementation afin de vous aider à prendre des décisions éclairées sur le marché en constante évolution de 2026.
L’avis de Ratesopedia : L’immobilier reste l’un des moyens les plus accessibles de se constituer un patrimoine au Canada, mais la réussite dépend de l’adéquation entre votre stratégie, votre capital, votre horizon temporel et votre tolérance au risque. Les biens immobiliers physiques offrent un effet de levier et des avantages fiscaux, tandis que les FPI (fonds de placement immobilier) apportent liquidité et diversification. Commencez par définir des objectifs clairs, évaluez les coûts réels au-delà du prix d’achat et choisissez des marchés où la demande locative corrobore votre hypothèse d’investissement.
Types d’investissements immobiliers
Les investisseurs canadiens disposent de plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier, chacun présentant des exigences en matière de capital, des engagements en termes de temps et des profils de rendement différents.
Biens immobiliers à louer
La propriété directe d’un bien immobilier résidentiel génère des revenus locatifs mensuels tout en permettant de se constituer un patrimoine au fil du temps. Les maisons individuelles, les copropriétés, les duplex et les immeubles à logements multiples sont tous considérés comme des biens locatifs. Au Canada, un immeuble locatif que vous n’habiterez pas exige généralement une mise de fonds d’au moins 20 %. Pour vous qualifier, les prêteurs peuvent tenir compte des revenus locatifs prévus en plus de vos autres revenus, selon leurs propres politiques de souscription.
Évaluez un immeuble locatif à partir de son prix réel, d’un loyer réaliste, du financement et des charges. Les moyennes régionales de loyers ou de prix ne déterminent pas sa trésorerie. Intégrez l’inoccupation, les réparations et des scénarios de financement défavorables avant de comparer les lieux; un résultat positif n’est pas garanti.
Fiducies de placement immobilier
Les FPI vous permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter de biens immobiliers physiques. Ces sociétés cotées en bourse détiennent et exploitent des biens immobiliers générateurs de revenus : appartements, immeubles de bureaux, centres commerciaux ou entrepôts industriels. Vous pouvez acheter des actions de FPI via n’importe quel compte de courtage, à partir de quelques centaines de dollars seulement.
Les FPI canadiennes distribuent généralement une grande partie de leurs revenus, mais 90 % ne doit pas être présenté comme un minimum obligatoire pour chaque fiducie. Les distributions peuvent être réduites ou suspendues, et les parts peuvent perdre de la valeur. Le traitement fiscal peut comprendre un revenu, un gain en capital ou un remboursement de capital; ce dernier réduit généralement le prix de base rajusté dans un compte imposable. Consultez le guide des FPI de l’AMF.
Financement participatif immobilier
Les modalités du financement participatif immobilier dépendent de l’offre, de sa structure juridique et du portail. Il n’existe pas de minimum universel de 1 000 $ à 5 000 $ : distinguez la souscription minimale de l’émetteur des limites légales propres à la dispense applicable. Vérifiez le document d’offre et le statut du portail auprès du régulateur. Les indications des Autorités canadiennes en valeurs mobilières précisent que les rendements sont incertains et la revente parfois impossible; vous pouvez perdre tout le capital.
Les rendements du financement participatif dépendent du projet et de sa structure juridique. Un placement en titres de créance peut prévoir un intérêt contractuel fixe, mais son versement n’est pas garanti : défaut, perte de capital et possibilités de revente limitées demeurent possibles. Les fonds propres sont aussi exposés aux pertes du projet. Vérifiez les documents, frais, rang des garanties et modalités de sortie avant d’investir.
Fiducies de placement immobilier (FPI) ou biens immobiliers destinés à la location
Le choix entre les fiducies de placement immobilier (FPI) et les biens immobiliers locatifs physiques dépend de votre capital, du temps dont vous disposez et de vos objectifs d’investissement. Chaque approche présente des avantages propres.
| Facteur | FPI | Biens immobiliers à louer |
|---|---|---|
| Montant minimum d’investissement | Prix des parts et frais de courtage; minimum du compte, le cas échéant | Mise de fonds réelle, frais de clôture et réserves; cas d’occupation par le propriétaire distincts |
| Liquidité | Élevé (vente possible à tout moment) | Faible (de quelques semaines à plusieurs mois) |
| Effet de levier | Limité à la marge | Élevé (financement à 80 % disponible) |
| Temps de gestion | Aucun | Élevé (même avec un gestionnaire immobilier) |
| Diversification | Automatique pour toutes les propriétés | Concentré sur un seul actif |
| Avantages fiscaux | Placements admissibles à l’abri de l’impôt dans un CELI/REER; règles de retrait distinctes | Dépenses locatives admissibles déductibles; gains en capital généralement imposables |
Les FPI conviennent aux investisseurs qui souhaitent s’exposer au marché immobilier de manière passive, sans avoir à assumer les responsabilités liées à la gestion immobilière. Les biens immobiliers physiques séduisent ceux qui peuvent consacrer du temps à la gestion locative et souhaitent optimiser l’effet de levier. De nombreux investisseurs expérimentés détiennent les deux : des FPI dans des comptes enregistrés pour des raisons d’optimisation fiscale, et des biens locatifs pour bénéficier de l’effet de levier et d’une plus-value à long terme.
Comment se lancer dans l’investissement
Pour se lancer dans l’investissement immobilier, il faut une planification claire et des attentes réalistes en matière de coûts, de délais et d’engagement.
- Définissez vos objectifs d'investissement : déterminez si vous privilégiez les revenus mensuels, la plus-value à long terme ou une combinaison des deux. Votre horizon temporel et votre tolérance au risque déterminent la stratégie la mieux adaptée.
- Évaluez votre capital : calculez le montant dont vous disposez pour la mise de fonds, vos réserves d'urgence et votre capacité de trésorerie courante. Un immeuble locatif que vous n’habiterez pas exige généralement une mise de fonds de 20 %, à laquelle s'ajoutent des frais de clôture à chiffrer localement; le repère de la SCHL pour l’achat d’un logement est de 1,5 % à 4 % du prix.
- Obtenez une préautorisation : consultez un courtier hypothécaire spécialisé dans le financement des immeubles de placement. Les prêteurs peuvent tenir compte des revenus locatifs prévus en plus de vos autres revenus, mais chacun applique sa propre méthode : comparez la façon dont ils traitent les loyers avant de présenter une demande.
- Marchés cibles à étudier : analysez la demande locative, les taux d'inoccupation, les loyers moyens et l'évolution des prix de l'immobilier dans les villes qui vous intéressent. Comparez les rapports loyer/prix afin d'identifier les occasions de générer des flux de trésorerie.
- Commencez modestement : votre premier immeuble vous apprendra bien plus que n'importe quel cours. Commencez par un seul logement locatif dans un marché où les chiffres sont favorables, gérez-le pendant 12 à 18 mois, puis développez votre activité à partir de là.
Pour investir dans des FPI, ouvrez un compte de courtage et étudiez les différentes options de FPI canadiennes dans tous les secteurs. Envisagez les FNB axés sur les FPI pour diversifier instantanément votre portefeuille entre plusieurs biens immobiliers et équipes de gestion. Comparez les meilleurs comptes d’épargne pour y placer les fonds destinés à votre apport personnel pendant que vous étudiez les marchés.
Coûts et conditions requises
Comprendre les coûts d’achat et d’exploitation aide à vérifier si un immeuble pourrait répondre à vos objectifs. Cela ne garantit ni une trésorerie ni un rendement positifs dès le premier jour; le calcul devrait inclure des scénarios défavorables.
Mise de fonds
Au Canada, l’achat d’un bien immobilier à des fins d’investissement nécessite un apport initial d’au moins 20 % lorsque le bien n’est pas destiné à être occupé par son propriétaire. Pour un bien d’une valeur de 400 000 $, l’apport initial doit donc s’élever à 80 000 $. Si vous habitez l’un des logements, le financement assuré par la SCHL abaisse la barre : pour un duplex occupé par le propriétaire, la mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur la portion qui dépasse 500 000 $; pour un triplex ou un quadruplex occupé par le propriétaire, la SCHL exige au moins 10 %. Le prix d’achat doit être inférieur à 1,5 million de dollars. Habiter l’un des logements est une stratégie d’entrée courante pour les nouveaux investisseurs.
Frais de clôture
La SCHL donne un repère général de 1,5 % à 4 % du prix d’achat pour les frais de clôture d’un logement, soit environ 6 000 $ à 16 000 $ pour un bien de 400 000 $. Cette fourchette est un outil de planification, pas un devis ni un plafond pour un immeuble de placement. Chiffrez localement les frais juridiques, inspections, droits de mutation, ajustements et autres charges applicables; les règles municipales et provinciales comptent. Consultez les indications de la SCHL.
Dépenses courantes
- Taxes foncières : Utilisez le compte municipal courant et les règles d’évaluation, y compris les changements après achat. N’appliquez pas un pourcentage national.
- Assurance : Obtenez un devis pour l’usage locatif réel, l’immeuble, le lieu, les franchises et les garanties. Une prime nationale générique n’est pas un devis.
- Entretien et travaux majeurs : Estimez les réparations et réserves avec une inspection et un calendrier de remplacement des composantes; un pourcentage fixe peut omettre des travaux importants.
- Inoccupation et impayés : Testez plusieurs scénarios d’encaissement des loyers. Un mois vide est une hypothèse de résistance, pas une moyenne nationale ni une prévision.
- Gestion : Demandez un barème écrit incluant location, renouvellements, taxes et travaux supplémentaires. Ajoutez les coûts de financement et les autres charges propres à l’immeuble au calcul de trésorerie.
Marchés locatifs sélectionnés : observations de 2025
Le choix du marché a une incidence considérable sur le rendement de vos investissements. Chaque ville présente des avantages différents selon que vous privilégiez les revenus locatifs ou la plus-value.
| Marché nommé par la SCHL | Inoccupation (toutes tailles) | Loyer moyen 2 ch. (CAD/mois) | Loyer après rotation 2 ch. (CAD/mois) |
|---|---|---|---|
| Calgary | 5,0 % | 1 914 $ | 1 836 $ |
| Edmonton | 3,8 % | 1 603 $ | 1 600 $ |
| Région du Grand Toronto | 3,0 % | 2 034 $ | 2 547 $ |
| Ottawa | 3,0 % | 1 926 $ | 2 155 $ |
| Vancouver | 3,7 % | 2 363 $ | 2 696 $ |
Source : Rapport sur le marché locatif 2025 de la SCHL, consulté le 28 octobre 2026. Ces observations datent d’octobre 2025, pas de 2026. Toronto désigne le Grand Toronto; Ottawa correspond à la partie ontarienne d’Ottawa–Gatineau. Elle couvre les appartements locatifs traditionnels d’initiative privée dans des immeubles d’au moins trois logements, pas les copropriétés locatives. L’inoccupation concerne toutes les tailles; les deux colonnes de loyers concernent les logements de deux chambres. La rotation désigne un nouveau locataire dans les 12 mois précédents. Le loyer moyen est une moyenne pondérée des logements occupés ou vacants; le loyer après rotation vise les nouveaux locataires. Ce ne sont ni des loyers annoncés actuels, ni des prix d’achat, ni des rendements. Ces échantillons ne fixent pas le loyer d’un immeuble précis.
Réglementations et considérations
Les investisseurs immobiliers canadiens doivent composer avec les règles fédérales en matière d’hypothèques, les lois provinciales sur la location et les réglementations fiscales qui ont une incidence sur les rendements.
Test de résistance des prêts hypothécaires
Pour la plupart des nouveaux prêts hypothécaires résidentiels non assurés chez les prêteurs fédéraux, le taux admissible minimal du BSIF est le plus élevé du taux contractuel majoré de deux points et de 5,25 %. Cette règle ne s’applique pas de manière identique à tous les emprunteurs ou prêteurs. Depuis le 21 novembre 2024, un transfert direct admissible au renouvellement, sans hausse du prêt ni de l’amortissement restant, est exempté de ce test prescrit. Les autres conditions d’octroi et du prêteur demeurent applicables. Consultez les règles du BSIF.
Interdiction visant les acheteurs étrangers
L’interdiction fédérale est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et a été prolongée jusqu’au 1er janvier 2027. Elle vise l’achat par des non-Canadiens de propriétés résidentielles couvertes par la loi dans les régions métropolitaines et les agglomérations de recensement, avec des exceptions précises. Elle ne vise pas tous les immeubles du Canada : les bâtiments de quatre logements ou plus et les propriétés hors de ces régions sont exclus du champ résidentiel indiqué. Vérifiez l’admissibilité et toute modification législative dans les directives de la SCHL avant une transaction.
Impôt sur les plus-values
Si la vente d’un immeuble produit un gain en capital, la moitié de ce gain est généralement incluse dans le revenu imposable; la hausse proposée aux deux tiers a été annulée. La vente peut toutefois produire un revenu d’entreprise entièrement imposable. Les biens résidentiels détenus moins de 365 jours sont généralement visés par la règle sur les reventes précipitées, avec des exceptions précises; une détention plus longue ne garantit pas le traitement en capital. La récupération de DPA est distincte. Un immeuble locatif n’est pas automatiquement exonéré comme résidence principale. Consultez les indications de l’ARC.
- Risque de liquidité : Les biens immobiliers ne peuvent pas être vendus rapidement. En cas de ralentissement du marché, vous pourriez être contraint de conserver vos biens plus longtemps que prévu ou de les vendre à des prix défavorables.
- Sensibilité aux taux d'intérêt : le renouvellement des prêts hypothécaires à des taux plus élevés réduit les flux de trésorerie. Soumettez votre portefeuille à un test de résistance en simulant des taux supérieurs de 2 % à 3 % aux niveaux actuels.
- Changements réglementaires : le contrôle provincial des loyers, les restrictions en matière de location de courte durée et les règles municipales d'urbanisme peuvent nuire à la rentabilité sans crier gare.
- Risques liés aux locataires : les périodes d'inoccupation, les impayés ou les dommages matériels ont un impact sur la trésorerie. Sélectionnez soigneusement vos locataires et constituez-vous une réserve d'urgence couvrant 3 à 6 mois de dépenses.
En résumé
L’investissement immobilier au Canada offre un potentiel avéré de constitution de patrimoine grâce aux revenus locatifs, à la plus-value immobilière et aux avantages fiscaux. La réussite dépend du choix d’une stratégie adaptée à votre capital et à vos objectifs. Les FPI (fonds de placement immobilier) permettent une exposition passive avec un apport en capital minimal, tandis que les biens immobiliers physiques offrent un effet de levier et un contrôle aux investisseurs prêts à y consacrer du temps et à verser des acomptes plus importants.
Commencez par définir des objectifs d’investissement clairs : flux de trésorerie, plus-value, ou les deux. Étudiez les marchés où la demande locative correspond à votre stratégie, analysez l’ensemble des coûts au-delà du prix d’achat et assurez-vous que votre financement pourra résister à une hausse des taux d’intérêt. Que vous commenciez par un seul bien immobilier locatif, un portefeuille de FPI ou une participation à une campagne de financement participatif, concentrez-vous sur les fondamentaux plutôt que sur la spéculation.
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Comment investir dans l’immobilier – FAQ
Quelle est la mise de fonds minimale pour l’achat d’un immeuble de placement au Canada ?
Pour les biens immobiliers de placement, un apport initial d’au moins 20 % est requis lorsque vous n’habitez pas le logement. Si vous habitez l’un des logements, le financement assuré par la SCHL permet une mise de fonds moindre : pour un duplex, 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur la portion qui dépasse; pour un triplex ou un quadruplex, au moins 10 %, avec un prix d’achat inférieur à 1,5 million de dollars. Les taux et les conditions peuvent varier selon l’établissement financier.
Les FPI sont-elles plus intéressantes que l’immobilier locatif pour les débutants ?
Les FPI offrent des coûts d’entrée réduits, une diversification immédiate et aucune responsabilité de gestion, ce qui les rend adaptées aux investisseurs disposant d’un capital ou d’un temps limité. Les biens immobiliers locatifs offrent un effet de levier, des avantages fiscaux et un contrôle, mais nécessitent un capital important, une gestion active et une tolérance au risque plus élevée. De nombreux investisseurs détiennent les deux types d’actifs à des fins de diversification.
Quelles villes canadiennes offriront les meilleurs rendements en matière d’investissement immobilier en 2026 ?
Aucune ville n’est universellement la meilleure et aucune plus-value n’est garantie. Utilisez le tableau daté de la SCHL comme repère, puis comparez les annonces actuelles du quartier, les baux et règles de loyer, le risque d’inoccupation, le prix d’achat et le financement. Un loyer supérieur n’implique pas un rendement supérieur, et le taux d’inoccupation d’un marché ne prédit pas l’occupation d’un logement précis.
Les investisseurs immobiliers peuvent-ils encore utiliser leurs revenus locatifs pour se qualifier ?
Oui. En novembre 2025, le BSIF (Bureau du surintendant des institutions financières) a précisé que la mise à jour de sa ligne directrice sur les normes de fonds propres (NFP 2026) ne touche que la façon dont les banques classent les prêts hypothécaires aux fins du capital. Elle ne modifie pas la ligne directrice B-20, qui encadre la qualification des emprunteurs. Les propriétaires-investisseurs, y compris ceux qui possèdent plusieurs immeubles, peuvent toujours utiliser leurs revenus locatifs et leurs autres revenus pour se qualifier, et chaque prêteur fixe sa propre méthode de calcul des loyers. Les prêts dont le remboursement dépend de façon importante des revenus locatifs exigent toutefois plus de capital de la part de la banque.
Quels frais récurrents dois-je prévoir dans mon budget pour mes biens immobiliers en location ?
Utilisez les comptes de taxes de l’immeuble, les devis d’assurance et de gestion, l’inspection et les modalités de financement. Distinguez les coûts observés des hypothèses de calcul. Simulation seulement : pour un loyer hypothétique de 2 000 $ par mois, un mois vide réduit le loyer annuel prévu de 24 000 $ à 22 000 $, avant les autres charges. Ce n’est ni une inoccupation type ni un rendement attendu. Comparez plusieurs scénarios sans supposer une trésorerie positive.
Puis-je investir dans l’immobilier avec moins de 50 000 dollars ?
Un budget réduit peut donner accès à une FPI cotée ou à un FNB de FPI selon le prix des parts, les frais de courtage et la possibilité d’acheter des fractions. Cela ne garantit pas un accès à 100 $ dans tous les comptes. Les offres privées fixent leurs minimums et conditions d’admissibilité. Le financement d’un immeuble partiellement occupé par son propriétaire et l’achat en commun exigent des vérifications distinctes du prêt, de la fiscalité et des obligations juridiques et d’exploitation.
Quel est l’impact de l’impôt canadien sur les plus-values pour les investisseurs immobiliers ?
Si la vente d’un immeuble produit un gain en capital, la moitié de ce gain est généralement incluse dans le revenu imposable; la hausse proposée aux deux tiers a été annulée. La vente peut toutefois produire un revenu d’entreprise entièrement imposable. Les biens résidentiels détenus moins de 365 jours sont généralement visés par la règle sur les reventes précipitées, avec des exceptions précises; une détention plus longue ne garantit pas le traitement en capital. La récupération de DPA est distincte. Un immeuble locatif n’est pas automatiquement exonéré comme résidence principale. Consultez les indications de l’ARC.
Qu’est-ce que la règle des 2 % dans l’investissement immobilier ?
La règle des 2 % suggère que si le loyer mensuel correspond à 2 % du prix d’achat, le bien immobilier est susceptible de générer un flux de trésorerie positif. Pour un bien immobilier d’une valeur de 300 000 $, cela correspond à un loyer mensuel de 6 000 $. Cette règle s’applique rarement dans les grandes villes canadiennes, mais peut s’avérer valable sur des marchés plus modestes. Utilisez-la comme un outil de sélection préliminaire, et non comme une garantie de rentabilité.