Quelle mise de fonds faut-il pour acheter au Canada?
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La mise de fonds minimale dépend d'un seul chiffre : le prix d'achat. Au 18 octobre 2026, il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur la portion comprise entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. À 1,5 million de dollars ou plus, il faut 20 % complets.
Ce guide explique la règle étape par étape, donne la mise de fonds minimale à sept prix et compare ce qu'une mise de fonds plus élevée fait économiser sur l'assurance prêt hypothécaire. Pour votre propre prix, utilisez notre calculateur de mise de fonds. Pour les taux et les prêteurs, consultez notre section hypothèques.
Les règles de mise de fonds minimale
L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) publie la mise de fonds minimale selon le prix d'achat. Au 18 octobre 2026, la règle compte trois paliers, présentés dans le tableau ci-dessous.
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| 500 000 $ ou moins | 5 % du prix d'achat |
| De 500 000 $ à 1 499 999 $ | 5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % de la portion qui dépasse 500 000 $ |
| 1,5 million de dollars ou plus | 20 % du prix d'achat |
Ce sont des minimums pour une habitation que vous occuperez. Votre prêteur peut exiger davantage. Selon l'ACFC, un prêteur peut demander une mise de fonds plus importante si vous êtes travailleur autonome ou si votre dossier de crédit est faible.
Comment fonctionne le palier de 10 %
Le palier de 10 % s'applique seulement à la portion du prix qui dépasse 500 000 $, pas au prix total. C'est pourquoi la mise de fonds augmente graduellement au lieu de bondir à 500 001 $.
Prenons une maison de 650 000 $. Le calcul se fait en deux étapes :
- Première tranche de 500 000 $ à 5 % : 25 000 $
- Portion restante de 150 000 $ à 10 % : 15 000 $
- Mise de fonds minimale : 40 000 $, soit environ 6,15 % du prix
La même logique s'applique jusqu'à 1 499 999 $. Au-delà, les paliers disparaissent : une habitation de 1,5 million de dollars ou plus exige 20 % du prix total, parce que l'assurance prêt hypothécaire n'est pas offerte à ce prix.
Mise de fonds minimale selon le prix
Le tableau ci-dessous applique les règles à sept prix. Les pourcentages sont arrondis à deux décimales.
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale | Part du prix | Assurance prêt hypothécaire |
|---|---|---|---|
| 400 000 $ | 20 000 $ | 5,00 % | Requise |
| 500 000 $ | 25 000 $ | 5,00 % | Requise |
| 650 000 $ | 40 000 $ | 6,15 % | Requise |
| 900 000 $ | 65 000 $ | 7,22 % | Requise |
| 1 200 000 $ | 95 000 $ | 7,92 % | Requise |
| 1 499 000 $ | 124 900 $ | 8,33 % | Requise |
| 1 500 000 $ | 300 000 $ | 20,00 % | Non offerte |
Le saut entre 1 499 000 $ et 1 500 000 $ est le principal piège des règles. Un dollar de plus fait passer le minimum d'environ 124 900 $ à 300 000 $. Si vous magasinez près de cette limite, confirmez le prix final avec votre prêteur avant de signer.
Mise de fonds et assurance prêt hypothécaire
Toute mise de fonds inférieure à 20 % entraîne un prêt assuré. L'assureur exige une prime unique, calculée en pourcentage du prêt, qui s'ajoute habituellement à votre hypothèque. Plus la mise de fonds est petite, plus le pourcentage est élevé.
Le tableau ci-dessous compare quatre mises de fonds pour la même maison de 650 000 $, selon les primes de la SCHL pour un amortissement de 25 ans au 18 octobre 2026. Au minimum de 40 000 $, la prime atteint 24 400 $. Avec 20 % de mise de fonds, il n'y a aucune prime.
| Mise de fonds | Montant du prêt | Ratio prêt-valeur | Taux de prime | Prime |
|---|---|---|---|---|
| 40 000 $ (minimum, 6,15 %) | 610 000 $ | 93,85 % | 4,00 % | 24 400 $ |
| 65 000 $ (10 %) | 585 000 $ | 90,00 % | 3,10 % | 18 135 $ |
| 97 500 $ (15 %) | 552 500 $ | 85,00 % | 2,80 % | 15 470 $ |
| 130 000 $ (20 %) | 520 000 $ | 80,00 % | Non requise | 0 $ |
Passer du minimum à 10 % de mise de fonds réduit la prime de 6 265 $, et passer à 15 % la réduit de 8 930 $. Ces économies s'ajoutent aux intérêts que vous évitez en empruntant moins. Notre calculateur d'assurance SCHL donne la prime pour votre prix et votre mise de fonds.
Un amortissement de 30 ans coûte plus cher
Si vous avez droit à un amortissement de 30 ans comme premier acheteur ou comme acheteur d'une habitation neuve, la SCHL exige une prime plus élevée. Pour la même maison de 650 000 $, la prime à la mise de fonds minimale passe de 24 400 $ à 25 620 $. Notre guide sur l'assurance hypothécaire au Canada présente les autres différences.
D'où peut venir votre mise de fonds
La SCHL accepte une mise de fonds traditionnelle provenant de vos économies, de la vente d'une propriété ou d'un don non remboursable d'un membre de la famille. Les prêteurs vous demanderont de prouver la provenance de l'argent, généralement avec des relevés bancaires récents et une lettre de don signée pour tout don.
Deux programmes fédéraux vous aident à l'accumuler plus vite :
- CELIAPP : jusqu'à 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie, cotisations déductibles et retrait libre d'impôt pour une première habitation
- Régime d'accession à la propriété (RAP) : jusqu'à 60 000 $ par personne tirés de votre REER, remboursables sur 15 ans
Pour voir comment chacun fonctionne, utilisez notre calculateur CELIAPP et notre guide sur les REER. En attendant, gardez votre épargne dans un compte à intérêt élevé; notre liste des meilleurs comptes d'épargne compare les options actuelles.
Mise de fonds empruntée
La SCHL accepte aussi, dans certains cas, une mise de fonds non traditionnelle, comme un prêt personnel ou une marge de crédit non garantis. Elle doit être sans lien de dépendance avec l'achat, ne s'applique qu'aux habitations de 1 ou 2 logements dont le ratio prêt-valeur se situe entre 90,01 % et 95 %, et exige un excellent dossier de crédit. La prime passe alors de 4,00 % à 4,50 % du prêt. Une mise de fonds empruntée ajoute aussi un paiement mensuel qui pèse contre vous dans le test de résistance hypothécaire.
Immeubles locatifs et résidences secondaires
Le minimum de 5 % s'applique à une habitation que vous occuperez, ou qu'occupera gratuitement un proche parent. Pour un immeuble locatif de 2 à 4 logements que vous n'habiterez pas, le programme de petits immeubles locatifs de la SCHL limite le prêt à 80 % de la valeur : il faut donc au moins 20 % de mise de fonds. Si vous habitez l'un des logements d'un immeuble de 2 à 4 logements, les règles pour propriétaires-occupants s'appliquent, avec un minimum de 10 % pour 3 ou 4 logements.
Prévoyez aussi les frais de clôture
La mise de fonds n'est pas la seule somme à prévoir le jour de la signature. Attendez-vous à payer des droits de mutation dans la plupart des provinces, des frais de notaire ou d'avocat, une inspection et des ajustements pour les taxes foncières déjà payées par le vendeur. En Ontario, au Québec et en Saskatchewan, la taxe de vente provinciale sur la prime d'assurance prêt hypothécaire est aussi exigible à la clôture et ne peut pas être ajoutée au prêt.
Notre calculateur de droits de mutation estime le plus important de ces frais pour votre province.
Conclusion
Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % jusqu'à 500 000 $, plus 10 % sur la portion du prix allant jusqu'à 1,5 million de dollars, et de 20 % à 1,5 million de dollars ou plus. Pour une maison de 650 000 $, cela représente au moins 40 000 $, mais chaque tranche de 5 % de plus retranche des milliers de dollars de la prime d'assurance.
Testez votre prix avec notre calculateur de mise de fonds, puis vérifiez ce que le prêteur approuvera grâce à une préapprobation hypothécaire.
Pour recevoir les changements de taux et les nouveaux programmes pour acheteurs, inscrivez-vous à l'infolettre de Ratesopedia.
Questions fréquentes sur la mise de fonds
Quelle est la mise de fonds minimale au Canada?
Au 18 octobre 2026, il faut 5 % de la première tranche de 500 000 $ du prix d'achat. Pour une habitation de moins de 1,5 million de dollars, on ajoute 10 % de la portion qui dépasse 500 000 $. Une habitation de 1,5 million de dollars ou plus exige 20 % du prix total. Notre calculateur de mise de fonds applique ces paliers à n'importe quel prix.
Quelle mise de fonds pour une maison de 600 000 $?
Il faut 25 000 $ sur la première tranche de 500 000 $ et 10 000 $ sur les 100 000 $ restants, soit un minimum de 35 000 $. Cela représente environ 5,83 % du prix. Avec moins de 20 % de mise de fonds, vous paierez aussi une prime d'assurance prêt hypothécaire, que notre calculateur d'assurance SCHL estime pour vous.
Peut-on acheter avec moins de 5 % de mise de fonds?
Pas avec un prêt assuré d'un prêteur réglementé : 5 % de la première tranche de 500 000 $ est le plancher. Vous pouvez toutefois accumuler ces 5 % plus vite grâce au CELIAPP et au RAP, et la SCHL accepte un don non remboursable d'un membre de la famille. Notre calculateur CELIAPP montre la croissance du compte.
Vaut-il mieux mettre 20 % de mise de fonds?
À 20 % ou plus, vous évitez la prime d'assurance prêt hypothécaire, qui atteignait 24 400 $ à la mise de fonds minimale dans notre exemple de 650 000 $. Vous empruntez aussi moins, donc vous payez moins d'intérêts. En revanche, tout mettre dans la mise de fonds peut vous laisser sans fonds d'urgence. Notre calculateur de fonds d'urgence vous aide à établir ce coussin d'abord.
Ma mise de fonds peut-elle être un don?
Oui. La SCHL accepte un don financier non remboursable d'un membre de la famille comme mise de fonds traditionnelle. Votre prêteur vous demandera généralement une lettre de don signée confirmant que l'argent n'a pas à être remboursé, ainsi qu'une preuve que les fonds sont dans votre compte. Consultez notre guide sur la préapprobation hypothécaire pour la liste des documents demandés.
Quelle mise de fonds pour un immeuble locatif?
Pour un immeuble de 2 à 4 logements que vous n'habiterez pas, les prêts pour petits immeubles locatifs de la SCHL vont jusqu'à 80 % de la valeur : il faut donc au moins 20 % de mise de fonds. Si vous habitez l'un des logements, les règles pour propriétaires-occupants s'appliquent : 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % du reste pour 1 ou 2 logements, et 10 % pour 3 ou 4 logements. Comparez les options de financement dans notre guide courtier hypothécaire ou banque.
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