Programmes pour premier acheteur d'une maison au Canada
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Acheter sa première maison coûte plus cher que le prix affiché. Les droits de mutation, la TPS sur une construction neuve et la mise de fonds elle-même peuvent ajouter des dizaines de milliers de dollars avant la remise des clés. Les programmes pour premier acheteur au Canada peuvent couvrir une bonne partie de cette facture, à condition de savoir lesquels s'appliquent à vous et dans quel ordre les utiliser.
Ce guide présente tous les programmes fédéraux et les principaux programmes provinciaux, avec chaque montant vérifié à la source officielle au 18 octobre 2026. Pour les taux, les prêteurs et le reste du processus d'achat, commencez par notre section hypothèques.
Qui est un premier acheteur?
Il n'existe pas de définition unique. Chaque programme applique son propre critère, mais la plupart des programmes fédéraux utilisent la même règle des quatre ans. Vous êtes admissible si vous n'avez pas habité un logement dont vous, votre époux ou votre conjoint de fait étiez propriétaire, pendant l'année civile en cours ou les quatre années civiles précédentes.
Vous pouvez donc être considéré comme un premier acheteur même si vous avez possédé une maison il y a dix ans. Certains programmes provinciaux sont toutefois plus stricts. Le remboursement des droits de mutation de l'Ontario, par exemple, exige que vous n'ayez jamais été propriétaire d'un logement, où que ce soit dans le monde.
Les programmes fédéraux en bref
Le gouvernement fédéral offre quatre programmes qui laissent de l'argent dans les poches d'un premier acheteur, ainsi qu'une règle qui réduit le versement mensuel. Le tableau ci-dessous les résume au 18 octobre 2026.
| Programme | Ce qu'il fait | Maximum | Remboursement |
|---|---|---|---|
| CELIAPP | Cotisations déductibles, retrait libre d'impôt pour une première habitation | 8 000 $ par an, 40 000 $ à vie | Aucun |
| Régime d'accession à la propriété (RAP) | Retrait du REER sans impôt pour acheter ou construire | 60 000 $ par personne | Sur 15 ans |
| Montant pour l'achat d'une habitation (ligne 31270) | Crédit d'impôt fédéral non remboursable | Crédit calculé sur 10 000 $ | Aucun |
| Remboursement de la TPS/TVH pour premiers acheteurs | Remboursement de la TPS ou de la partie fédérale de la TVH sur une habitation neuve | 50 000 $ | Aucun |
| Amortissement assuré de 30 ans | Versement mensuel réduit sur un prêt avec moins de 20 % de mise de fonds | Habitations de moins de 1,5 million $ | Sans objet |
Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP est l'outil le plus puissant dont disposent la plupart des premiers acheteurs. Vos cotisations sont déductibles du revenu, comme dans un REER, et un retrait admissible pour acheter une maison est libre d'impôt, comme dans un CELI. Au 18 octobre 2026, l'Agence du revenu du Canada (ARC) fixe ces plafonds :
- Droits de participation annuels : 8 000 $
- Plafond à vie : 40 000 $
- Report maximal : 8 000 $ de droits inutilisés vers l'année suivante
- Période de participation maximale : 15 ans, ou jusqu'à la fin de l'année de vos 71 ans
Pour en ouvrir un, vous devez résider au Canada, avoir au moins 18 ans (19 ans là où c'est l'âge de la majorité) et au plus 71 ans au 31 décembre de l'année d'ouverture. Vous devez aussi respecter la règle des quatre ans décrite plus haut.
Les droits ne s'accumulent qu'à partir de l'ouverture du compte. Si vous prévoyez acheter dans deux ou trois ans, ouvrir un CELIAPP dès maintenant, même avec un petit dépôt, lance le compteur. Notre calculateur CELIAPP estime l'économie d'impôt, et des fiches comme le compte d'épargne CELIAPP de Banque EQ ou le CELIAPP Wealthsimple montrent ce que chaque institution propose.
Le CELIAPP en couple
Chaque conjoint peut ouvrir un CELIAPP, ce qui permet à un couple de mettre jusqu'à 80 000 $ à l'abri au fil du temps. Chaque personne doit toutefois être admissible de son côté. Si vous habitez un logement dont votre conjoint est propriétaire, vous ne pouvez pas ouvrir de CELIAPP, même si votre nom ne figure pas sur le titre.
Régime d'accession à la propriété (RAP)
Le RAP vous permet de retirer de l'argent de votre REER pour acheter ou construire une habitation admissible, sans payer d'impôt sur le retrait. Au 18 octobre 2026, la limite de retrait fixée par l'ARC est de 60 000 $ par personne. Un couple dont les deux membres sont admissibles peut donc retirer jusqu'à 120 000 $.
Le retrait est un prêt que vous vous faites. Vous le remboursez dans votre REER sur 15 ans, et toute somme non remboursée une année donnée s'ajoute à votre revenu imposable. L'ARC a aussi prolongé un allègement temporaire : si votre premier retrait au titre du RAP a lieu entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, les remboursements commencent la cinquième année suivant le retrait, plutôt que la deuxième. Un premier retrait en 2026 signifie une première année de remboursement en 2031.
Vous pouvez utiliser le CELIAPP et le RAP pour le même achat. Cette combinaison permet à une personne seule de consacrer jusqu'à 100 000 $ d'épargne à l'abri de l'impôt, plus le rendement, à une même maison. Lisez notre guide sur les REER avant de planifier un retrait : les cotisations versées moins de 90 jours avant le retrait pourraient ne pas être déductibles.
Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation
Le montant pour l'achat d'une habitation, demandé à la ligne 31270 de votre déclaration fédérale, vous permet de réclamer jusqu'à 10 000 $ l'année où vous achetez une habitation admissible. C'est un crédit non remboursable : il réduit l'impôt fédéral à payer, mais ne crée pas de remboursement à lui seul. Le crédit correspond à ce montant de 10 000 $ multiplié par le taux d'imposition fédéral le plus bas.
Vous êtes admissible si ni vous ni votre conjoint n'avez habité un logement dont vous étiez propriétaire pendant l'année de l'achat ou les quatre années précédentes. La règle des quatre ans ne s'applique pas si vous, ou une personne liée pour qui vous achetez, êtes admissible au crédit d'impôt pour personnes handicapées. Les conjoints peuvent se partager la demande, mais le total combiné ne peut pas dépasser 10 000 $.
Remboursement de TPS/TVH sur une maison neuve
Le remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d'une première habitation (RTPS-PAH) vise les constructions neuves. Il rembourse jusqu'à 50 000 $ de la TPS, ou de la partie fédérale de la TVH, payée sur une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. L'ARC accepte les demandes depuis mars 2026. Selon le ministère des Finances, les principales conditions sont les suivantes :
- Remboursement complet : habitations neuves d'une valeur maximale de 1 million de dollars
- Remboursement partiel : réduction linéaire entre 1 million et 1,5 million de dollars; une maison de 1,25 million de dollars donne droit à 50 % de la TPS, soit jusqu'à 25 000 $
- Convention d'achat : signée avec le constructeur le 27 mai 2025 ou après, et avant 2031
- Construction : commencée avant 2031 et achevée en grande partie avant 2036
Vous devez avoir au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent et respecter la règle des quatre ans. Vous ne pouvez demander ce remboursement qu'une seule fois dans votre vie. Il s'ajoute au remboursement de TPS/TVH pour habitations neuves déjà en place, et vous avez généralement deux ans après la prise de possession pour faire la demande. Notre article sur la TPS explique le fonctionnement de la taxe elle-même.
Amortissement de 30 ans sur un prêt assuré
Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs peuvent obtenir un amortissement de 30 ans sur un prêt hypothécaire assuré, c'est-à-dire avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Avant cette date, les prêts assurés étaient limités à 25 ans. Les acheteurs d'une habitation neuve y ont aussi droit, qu'il s'agisse ou non de leur premier achat.
Un amortissement plus long réduit le versement mensuel, ce qui aide à respecter les ratios d'endettement des prêteurs. En contrepartie, vous payez plus d'intérêts sur la durée du prêt et une prime d'assurance hypothécaire un peu plus élevée. La même réforme a fait passer le plafond de prix des prêts assurés de 1 million à 1,5 million de dollars. Notre calculateur de mise de fonds indique le minimum requis pour n'importe quel prix sous ce plafond.
Les programmes provinciaux
Les mesures provinciales visent surtout les droits de mutation, la taxe unique payée lors du transfert de propriété. Utilisez notre calculateur de droits de mutation pour estimer le montant dans votre province avant de déposer une offre.
| Province | Programme | Avantage maximal | Condition principale |
|---|---|---|---|
| Ontario | Remboursement des droits de cession immobilière | 4 000 $ | N'avoir jamais été propriétaire, nulle part dans le monde |
| Ontario | Remboursement pour premiers acheteurs (partie provinciale de la TVH) | 80 000 $ | Première habitation neuve ou rénovée en profondeur |
| Colombie-Britannique | Exonération de la taxe sur les transferts de propriété | 8 000 $ | Complète jusqu'à 835 000 $, partielle jusqu'à 860 000 $ |
| Québec | Crédit d'impôt remboursable pour accès à la propriété | 5 875 $ | Habitation acquise à compter du 1er janvier 2026; réduit au-delà de 750 000 $ |
| Alberta | Aucuns droits de mutation | Sans objet | Frais d'enregistrement des titres fonciers |
Ontario
L'Ontario rembourse jusqu'à 4 000 $ de droits de cession immobilière provinciaux aux premiers acheteurs. Vous devez avoir au moins 18 ans, occuper le logement comme résidence principale dans les neuf mois et n'avoir jamais été propriétaire d'un logement, ni d'une part dans un logement, nulle part dans le monde. Vous devez être citoyen canadien ou résident permanent; si ce n'est pas encore le cas, vous disposez de 18 mois après l'enregistrement pour obtenir ce statut et faire la demande.
L'Ontario offre aussi un remboursement pour premiers acheteurs pouvant atteindre 80 000 $ sur la partie provinciale de la TVH, pour une première habitation neuve ou rénovée en profondeur. Il suit les mêmes conditions que le remboursement fédéral et c'est l'ARC qui l'administre. Si vous achetez à Toronto, vous payez aussi des droits de cession municipaux, et la Ville offre son propre remboursement aux premiers acheteurs, en plus de celui de la province.
Colombie-Britannique
Le programme pour premiers acheteurs de la Colombie-Britannique exonère de la taxe sur les transferts de propriété la première tranche de 500 000 $ du prix d'achat. Depuis le 1er avril 2024, l'exonération complète s'applique aux habitations d'une juste valeur marchande de 835 000 $ ou moins, et une exonération partielle s'applique entre 835 000 $ et 860 000 $. Le gouvernement provincial chiffre l'économie maximale à 8 000 $.
Pour être admissible, vous devez être citoyen canadien ou résident permanent et avoir habité en Colombie-Britannique au moins un an avant l'enregistrement, ou avoir produit au moins 2 déclarations de revenus comme résident de la province au cours des 6 dernières années. Vous ne devez jamais avoir été propriétaire d'une résidence principale, où que ce soit dans le monde, et vous devez emménager dans les 92 jours.
Québec
Le Québec a créé un crédit d'impôt remboursable pour accès à la propriété, pour les habitations acquises à compter du 1er janvier 2026. Il rembourse le droit de mutation payé à la municipalité, souvent appelé taxe de bienvenue :
- Première tranche : 100 % des premiers 5 000 $ de droit de mutation
- Deuxième tranche : 25 % des 3 500 $ suivants, soit jusqu'à 875 $
- Crédit maximal : 5 875 $
Le crédit est réduit de 2,35 % de l'excédent de la base d'imposition sur 750 000 $, et il tombe à 0 $ à 1 million de dollars. Le logement doit être votre première résidence principale, selon une règle des quatre ans semblable à la règle fédérale. Pour 2026, Revenu Québec vous permet de demander un versement anticipé dans Mon dossier jusqu'au 1er décembre 2026.
Alberta et autres provinces
L'Alberta n'impose pas de droits de mutation. Les acheteurs paient plutôt des frais d'enregistrement au bureau des titres fonciers, si bien qu'il n'y a aucun remboursement provincial de droits de mutation à demander. Les règles des autres provinces changent souvent : vérifiez le site du ministère des Finances ou de l'administration fiscale de votre province avant de compter sur un remboursement.
Comment combiner les programmes
La plupart des premiers acheteurs peuvent cumuler plusieurs programmes pour le même achat. Voici un ordre logique à suivre :
- Ouvrez un CELIAPP le plus tôt possible : les droits ne s'accumulent qu'à partir de l'année d'ouverture, jusqu'à 8 000 $ par an.
- Planifiez votre retrait du RAP : laissez vos cotisations au REER au moins 90 jours avant de les retirer.
- Vérifiez le plafond de prix : sous 1,5 million de dollars, vous pouvez acheter avec moins de 20 % de mise de fonds et choisir un amortissement de 30 ans comme premier acheteur.
- Demandez l'allègement des droits de mutation : en Ontario et en Colombie-Britannique, votre avocat ou votre notaire le réclame généralement à l'enregistrement.
- Réclamez les crédits d'impôt : ligne 31270 de la déclaration fédérale, plus le crédit remboursable du Québec si vous y achetez.
- Demandez les remboursements de TPS/TVH sur une construction neuve : généralement dans les deux ans suivant la prise de possession.
Conclusion
Les programmes pour premier acheteur au Canada représentent de l'argent bien réel, mais rien n'est automatique. Le CELIAPP et le RAP bâtissent la mise de fonds, le crédit d'impôt fédéral et les remboursements de TPS/TVH réduisent votre facture fiscale, et les programmes provinciaux allègent ou remboursent les droits de mutation. Ouvrez votre CELIAPP tôt, vérifiez la définition de premier acheteur propre à chaque programme et respectez chaque date limite.
Une fois votre budget établi, comparez les offres grâce à notre liste des meilleurs taux hypothécaires fixes et obtenez une préapprobation hypothécaire avant de commencer les visites.
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Questions fréquentes sur les programmes pour premier acheteur
Peut-on utiliser le CELIAPP et le RAP ensemble?
Oui. L'ARC permet de faire un retrait admissible du CELIAPP et un retrait au titre du RAP pour la même habitation. Au 18 octobre 2026, cela représente jusqu'à 40 000 $ du CELIAPP et jusqu'à 60 000 $ du REER, par personne. Seule la portion du RAP doit être remboursée, sur 15 ans. Notre calculateur CELIAPP et notre calculateur REER ou CELI vous aident à choisir où placer vos nouvelles économies en premier.
Combien vaut le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation?
Vous réclamez un montant de 10 000 $ à la ligne 31270 de votre déclaration fédérale l'année de l'achat. Le crédit correspond à ce montant multiplié par le taux d'imposition fédéral le plus bas, et il réduit seulement l'impôt à payer. Les conjoints peuvent se partager la demande, mais le total combiné ne peut pas dépasser 10 000 $. Au Québec, le crédit remboursable provincial lié à la taxe de bienvenue peut ajouter jusqu'à 5 875 $, comme l'explique notre section hypothèques.
Suis-je un premier acheteur si j'ai déjà été propriétaire?
Souvent, oui. La plupart des programmes fédéraux exigent seulement que vous n'ayez pas habité un logement dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire pendant l'année en cours ou les quatre années civiles précédentes. Le remboursement ontarien des droits de cession et l'exonération de la Colombie-Britannique sont plus stricts : vous ne devez jamais avoir été propriétaire d'un logement ou d'une résidence principale, nulle part dans le monde. Vérifiez chaque programme et faites vos calculs avec notre calculateur de droits de mutation.
Le nouveau remboursement de TPS s'applique-t-il aux maisons existantes?
Non. Le remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d'une première habitation couvre uniquement les habitations neuves ou rénovées en profondeur, y compris celles que le propriétaire fait construire. La convention d'achat doit être signée avec le constructeur le 27 mai 2025 ou après, et avant 2031. Dans la plupart des cas, une maison existante n'est pas assujettie à la TPS, donc il n'y a rien à rembourser. Notre article sur la TPS précise quand la taxe s'applique.
Quel est le prix maximal pour acheter avec moins de 20 % de mise de fonds?
Au 18 octobre 2026, les prêts hypothécaires assurés sont offerts pour les habitations de moins de 1,5 million de dollars. Il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur la portion qui dépasse ce montant. À 1,5 million de dollars ou plus, la mise de fonds doit atteindre au moins le cinquième du prix et l'assurance prêt hypothécaire n'est pas offerte. Notre calculateur de mise de fonds fait le calcul pour n'importe quel prix.
Quand faut-il rembourser un retrait au titre du RAP?
Les remboursements commencent normalement la deuxième année suivant le retrait et s'étalent sur 15 ans. L'ARC a prolongé un allègement temporaire : si votre premier retrait a lieu entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, la période de 15 ans commence plutôt la cinquième année suivant le retrait. Tout remboursement manqué s'ajoute à votre revenu de l'année. Notre guide sur les REER explique comment les cotisations et les remboursements s'articulent.
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