Amortissement ou terme : ce que coûte une hypothèque sur 30 ans

Amortissement ou terme : la réponse courte

Le terme est la durée de votre contrat hypothécaire actuel. Selon l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), un terme va de quelques mois à 5 ans ou plus. À la fin du terme, vous renouvelez, vous refinancez ou vous remboursez le solde.

La période d'amortissement est le temps qu'il faudrait pour rembourser tout le prêt si votre paiement restait le même. C'est une estimation, puisqu'elle suppose que le taux actuel reste en place jusqu'au bout. La plupart des emprunteurs passent par plusieurs termes avant la fin de l'amortissement.

Une image simple aide à s'y retrouver. Avec un terme de 5 ans et un amortissement de 25 ans, vous signez environ cinq contrats pendant la vie du prêt. Chaque renouvellement peut amener un nouveau taux, un nouveau paiement ou un nouveau prêteur.

Ce que le terme contrôle

• Taux d'intérêt : fixe ou variable, établi pour la durée du terme.
• Remboursements anticipés : la somme que vous pouvez verser en plus chaque année sans pénalité.
• Pénalité de rupture : ce que coûte la fin du contrat avant son échéance.
• Date de renouvellement : le moment où vous pouvez magasiner votre prêt sans pénalité.

Ce que l'amortissement contrôle

• Paiement régulier : un amortissement plus long étale le capital sur plus de versements, donc chacun est plus petit.
• Total des intérêts : vous devez le capital plus longtemps, donc vous payez de l'intérêt plus longtemps.
• Admissibilité : un paiement plus bas peut améliorer vos ratios d'endettement quand le prêteur étudie votre dossier.

Qui a droit à 30 ans d'amortissement

Tout dépend de votre mise de fonds. Avec moins de 20 % de mise de fonds, votre prêt doit être assuré contre le défaut de paiement, et les règles fédérales fixent l'amortissement maximal. Avec 20 % ou plus, c'est votre prêteur qui fixe le maximum.

Depuis le 15 décembre 2024, un prêt hypothécaire assuré peut être amorti sur 30 ans si vous achetez votre première propriété, si vous achetez une propriété neuve, ou les deux. Dans tous les autres cas assurés, le maximum reste de 25 ans. Le ministère des Finances a annoncé ce changement dans ses réformes hypothécaires de septembre 2024, qui visent les demandes d'assurance soumises par les prêteurs à partir de cette date.

Qui est considéré comme premier acheteur

Pour la règle des 30 ans, vous êtes un premier acheteur si l'une de ces situations s'applique :

• vous n'avez jamais acheté de propriété;
• au cours des 4 dernières années, vous n'avez pas habité, comme résidence principale, une propriété appartenant à vous ou à votre conjoint ou conjoint de fait actuel;
• vous avez récemment vécu la rupture d'un mariage ou d'une union de fait.

Une propriété neuve est une habitation qui n'a jamais été occupée à des fins résidentielles. Un condo neuf avec une période d'occupation intérimaire reste admissible. Dans les deux cas, vous ou un proche devez habiter la propriété, et son prix doit être inférieur à 1,5 million de dollars, le plafond actuel des prêts assurés.

Les prêts non assurés

Avec une mise de fonds de 20 % ou plus, l'ACFC précise que votre prêteur fixe la période d'amortissement maximale. Les politiques varient d'un prêteur à l'autre : demandez le maximum par écrit quand vous comparez les offres. Un courtier hypothécaire peut vous dire quels prêteurs acceptent un amortissement plus long sur un prêt conventionnel.

25 ou 30 ans : les chiffres

Pour illustrer le compromis, nous avons pris un premier acheteur qui achète une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de 10 %, soit 50 000 $. Le prêt de 450 000 $ doit être assuré. Avec un ratio prêt-valeur de 90 %, la prime de la SCHL est de 3,10 % du prêt sur 25 ans, plus une surprime de 0,20 % quand l'amortissement dépasse 25 ans, selon le barème des primes de la SCHL au 18 octobre 2026. La prime s'ajoute au prêt.

Nous avons utilisé un taux fixe illustratif de 4,50 % pour tout l'amortissement, composé semestriellement, comme c'est l'usage pour les prêts à taux fixe au Canada. Votre taux changera à chaque renouvellement : lisez ces chiffres comme une comparaison, pas comme une prévision.

L'amortissement de 30 ans baisse le paiement mensuel d'environ 224 $. C'est un vrai répit dans un premier budget. En contrepartie, vous payez 72 534 $ d'intérêts de plus sur la vie du prêt, si le taux ne changeait jamais, et votre avoir propre grandit moins vite : après le premier terme de 5 ans, vous devez encore 16 149 $ de plus qu'avec 25 ans.

Vous pouvez tester vos propres chiffres avec notre calculateur de paiement hypothécaire, qui propose les amortissements de 25 et de 30 ans. Un petit écart avec notre tableau peut venir de la méthode de composition utilisée par un calculateur.

À quoi ressemble le premier terme

Pendant les 5 premières années, la plus grande partie de chaque paiement va aux intérêts dans les deux scénarios. Cet écart d'avoir propre se reporte ensuite sur chaque terme suivant :

• Sur 25 ans : 56 619 $ de capital remboursé et 97 452 $ d'intérêts payés.
• Sur 30 ans : 41 370 $ de capital remboursé et 99 261 $ d'intérêts payés.

Choisir votre terme

Le terme est une décision distincte de l'amortissement. Un terme court vous permet de renégocier plus tôt, ce qui aide si vous prévoyez une baisse des taux ou un déménagement. Un terme long garde votre paiement stable, mais le rompre avant l'échéance peut coûter cher.

Trois questions vous aident à trancher :

1. Combien de temps garderez-vous cette maison? Si vous risquez de vendre d'ici quelques années, un long terme fermé peut entraîner une pénalité, sauf si vous pouvez transférer le prêt sur votre prochaine propriété.
2. Quelle hausse de paiement pouvez-vous absorber? Un terme fixe plus long protège votre budget contre les hausses de taux pendant cette période.
3. Fixe ou variable? Notre guide taux fixe ou variable explique comment chacun se comporte pendant un terme.

Ce qui se passe au renouvellement

À la fin de chaque terme, votre prêteur vous envoie une offre de renouvellement. Vous pouvez l'accepter, la négocier ou changer de prêteur. L'amortissement restant se reporte : un amortissement de 30 ans à l'achat devient 25 ans restants après un terme de 5 ans.

Le renouvellement est aussi un bon moment pour raccourcir votre amortissement, par exemple en augmentant votre paiement après une hausse de salaire. Notre calculateur de renouvellement hypothécaire montre l'effet d'un nouveau taux sur votre paiement, et notre guide pour négocier votre renouvellement explique comment obtenir une meilleure offre.

Rembourser plus vite sans nouveau contrat

Un long amortissement ne vous oblige pas à rembourser lentement. La plupart des prêts fermés vous permettent d'augmenter votre paiement régulier ou de faire un versement forfaitaire chaque année sans pénalité, dans les limites prévues au contrat. Ces privilèges de remboursement anticipé réduisent directement le capital, ce qui raccourcit la durée réelle du prêt.

Quand 30 ans est un bon choix

L'option longue est un outil, pas un réglage par défaut. Elle convient à certaines situations et joue contre vous dans d'autres.

Conclusion

Le terme et l'amortissement répondent à deux questions différentes. Le terme, c'est la durée de votre entente. L'amortissement, c'est la durée de votre dette. Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de propriétés neuves peuvent étirer un prêt assuré sur 30 ans, ce qui baisse le paiement mais ajoute des dizaines de milliers de dollars d'intérêts. Choisissez l'amortissement le plus court que vous pouvez assumer sans vous serrer, puis un terme qui colle à vos projets des prochaines années.

Recevez nos mises à jour de taux et nos guides hypothécaires en vous abonnant à l'infolettre Ratesopedia.

Questions fréquentes sur l'amortissement et le terme