Réduisez vos mensualités, regroupez vos dettes ou financez vos travaux de rénovation, sans déménager.
L’avis de Ratesopedia : Un prêt hypothécaire de refinancement remplace votre prêt hypothécaire actuel par un nouveau, souvent à un taux plus avantageux ou vous permettant d’accéder à la valeur nette de votre logement. Cela vaut la peine d’y songer lorsque les taux baissent, que votre situation financière s’améliore ou que vous avez besoin de liquidités pour faire face à des dépenses importantes. Comparez attentivement les coûts avant de vous engager.
Un prêt hypothécaire de refinancement permet aux propriétaires canadiens de remplacer leur prêt hypothécaire actuel par un nouveau contrat. Ce processus peut vous permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas, de réduire vos mensualités ou d’accéder à la valeur nette que vous avez accumulée sur votre logement.
Le refinancement diffère du simple renouvellement de votre prêt hypothécaire. Lors d’un renouvellement, vous conservez le même prêteur et le même solde de prêt. Le refinancement consiste à contracter un tout nouveau prêt hypothécaire, ce qui peut impliquer un autre prêteur, un montant différent ou une nouvelle durée.
De nombreux propriétaires optent pour un refinancement afin de regrouper leurs dettes à taux d’intérêt élevé, comme celles liées aux cartes de crédit, dans leur prêt immobilier à un taux plus avantageux. D’autres utilisent la valeur nette de leur logement pour financer des travaux de rénovation, couvrir les frais de scolarité ou faire face à des dépenses imprévues.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire de refinancement ?
Un refinancement hypothécaire consiste à résilier votre contrat hypothécaire actuel et à en signer un nouveau. Le nouveau prêt hypothécaire remplace votre prêt existant, souvent avec des conditions, des taux ou des montants différents.
En général, les prêteurs canadiens vous permettent d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur marchande actuelle de votre logement lors d’un refinancement. La différence entre votre nouveau prêt hypothécaire et le solde restant dû de votre prêt actuel vous est versée en espèces.
Par exemple, si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez encore 300 000 $, vous pourriez obtenir un refinancement pouvant aller jusqu’à 400 000 $. Cela vous permettrait de disposer de 100 000 $ de capital immobilier, déduction faite des frais associés.
La procédure de refinancement nécessite le dépôt d’un dossier complet et une nouvelle évaluation de votre solvabilité. Avant d’approuver votre demande, les prêteurs examinent vos revenus, votre cote de crédit, votre niveau d’endettement et la valeur du bien immobilier. Vous devrez passer le test de résistance hypothécaire, qui exige que vous remplissiez les conditions requises pour un taux de 5,25 % ou, à défaut, pour votre taux contractuel majoré de 2 %, le taux le plus élevé étant retenu.
Pourquoi les Canadiens refinancent-ils leur prêt hypothécaire ?
Les propriétaires optent pour le refinancement pour plusieurs raisons pratiques. Comprendre ces motivations vous aide à déterminer si le refinancement correspond à vos objectifs financiers.
Baisse des taux d’intérêt
Lorsque les taux du marché baissent nettement en dessous de votre taux actuel, un refinancement peut réduire considérablement vos frais d’intérêts. Même une baisse de 1 % peut vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée de votre prêt immobilier.
Par exemple, pour un prêt hypothécaire de 400 000 $, passer d’un taux de 5,5 % à 4,5 % pourrait réduire votre mensualité d’environ 240 $, en fonction de la durée de votre prêt. Les taux et les conditions peuvent varier selon l’établissement financier.
Regroupement de dettes
Les dettes de carte de crédit sont souvent assorties de taux d’intérêt compris entre 12,99 % et 19,99 %. Le regroupement de ces soldes dans votre prêt immobilier à un taux de 4 % à 6 % peut réduire considérablement le montant de vos remboursements mensuels.
Si vous avez une dette de 40 000 $ répartie sur plusieurs cartes de crédit, le refinancement vous permet d’intégrer cette dette à votre prêt immobilier. Vous n’aurez plus qu’un seul versement à effectuer à un taux plus bas, au lieu de devoir jongler avec plusieurs obligations à taux d’intérêt élevé.
Cette stratégie est particulièrement efficace si vous vous engagez à ne pas contracter de nouvelles dettes par carte de crédit. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un prêt immobilier plus élevé et de nouvelles dettes à taux d’intérêt élevé.
Rénovations domiciliaires
Les travaux de rénovation importants — réaménagement de la cuisine, rénovation de la salle de bains ou aménagement du sous-sol — nécessitent souvent un investissement initial considérable. Le refinancement permet d’accéder à des fonds à des taux hypothécaires plutôt qu’à des taux plus élevés pratiqués pour les prêts personnels.
Un refinancement destiné à financer des travaux de rénovation est judicieux lorsque ces travaux augmentent la valeur de votre bien immobilier. Comparez le coût total du refinancement à celui d’autres options de financement avant de vous lancer.
Conditions d’admissibilité
Les prêteurs canadiens tiennent compte de plusieurs facteurs lorsqu’ils examinent une demande de refinancement. Le fait de répondre à ces critères augmente vos chances d’obtenir une réponse favorable et vous aide à bénéficier de meilleurs taux.
- Capital propre minimum : vous devez disposer d'au moins 20 % de capital propre dans votre logement. Les prêteurs autorisent des emprunts pouvant aller jusqu'à 80 % de la valeur estimée de votre bien immobilier.
- Cote de crédit : la plupart des prêteurs traditionnels exigent une cote de crédit d'au moins 650. Si votre cote est inférieure, vous devrez peut-être vous tourner vers des prêteurs alternatifs proposant des taux plus élevés.
- Vérification des revenus : vous devez justifier de revenus stables suffisants pour couvrir les nouvelles mensualités hypothécaires. Les prêteurs examinent les bulletins de salaire, les déclarations fiscales et les attestations d'emploi.
- Ratios de service de la dette : votre ratio de service brut de la dette (GDS) doit rester inférieur à 39 %, et votre ratio de service total de la dette (TDS) inférieur à 44 %.
- Évaluation immobilière : les prêteurs exigent une évaluation récente du bien immobilier afin de déterminer la valeur nette disponible. Les frais d'évaluation varient généralement entre 300 et 600 dollars.
Le test de résistance hypothécaire s’applique à toutes les demandes de refinancement. Vous devez satisfaire aux critères à un taux supérieur à celui de votre contrat actuel afin de garantir que vous serez en mesure de faire face à d’éventuelles hausses de taux.
Coûts de refinancement à prendre en compte
Le refinancement entraîne divers frais et coûts. Comprendre ces coûts vous aide à déterminer si le refinancement vous permet de réaliser des économies nettes ou des avantages qui justifient ces dépenses.
| Type de coût | Plage typique | Remarques |
|---|---|---|
| Pénalité pour remboursement anticipé | Cela varie considérablement | Le montant le plus élevé entre les intérêts sur trois mois et le différentiel de taux d’intérêt (IRD) |
| Frais juridiques | 1 000 $ – 2 500 $ | Couvre les aspects juridiques tant pour le prêteur que pour l’emprunteur |
| Frais d’expertise | 300 $ – 600 $ | Documents requis pour l’évaluation immobilière |
| Frais de sortie | 300 $ – 400 $ | Remboursement en cas de changement de prêteur |
| Enregistrement d’une hypothèque | Cela varie selon les provinces | Frais administratifs standard pour l’enregistrement d’une nouvelle hypothèque |
La pénalité de remboursement anticipé représente souvent le coût le plus important. Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, le calcul de la pénalité s’effectue selon la méthode IRD, ce qui peut entraîner des frais de 10 000 $ ou plus pour les prêts hypothécaires d’un montant élevé.
Calculez votre seuil de rentabilité en divisant le coût total du refinancement par les économies mensuelles réalisées. Si le refinancement coûte 8 000 $ et vous permet d’économiser 200 $ par mois, vous atteindrez le seuil de rentabilité au bout de 40 mois.
Le processus de refinancement
Le processus de refinancement s’étend généralement sur deux à quatre semaines, de la demande au versement des fonds. En comprenant chaque étape, vous serez en mesure de préparer les documents nécessaires et d’éviter les retards.
- Faites le point sur votre situation financière : rassemblez les justificatifs de vos revenus, examinez les conditions de votre prêt immobilier actuel et calculez la valeur nette de votre bien.
- Comparez les taux : comparez les offres de plusieurs prêteurs, notamment votre prêteur actuel, les grandes banques, les coopératives de crédit et les courtiers en prêts hypothécaires.
- Déposer une demande : Fournissez les documents requis, notamment une attestation de revenus, les avis d'imposition foncière et les détails de votre prêt immobilier actuel.
- Évaluation immobilière : le prêteur fait réaliser une expertise par un professionnel afin de déterminer la valeur marchande actuelle de votre logement.
- Procédures d'approbation et formalités juridiques : une fois l'accord obtenu, les avocats préparent les documents nécessaires et se chargent de la mainlevée de l'hypothèque et de l'enregistrement.
- Financement : votre nouveau prêt hypothécaire rembourse l'ancien, et vous recevez les fonds supplémentaires empruntés.
Certaines étapes peuvent prendre plus de temps selon les circonstances. Les évaluations immobilières nécessitent une prise de rendez-vous et peuvent ajouter plusieurs jours au délai. Veillez à ce que tous les documents soient complets afin d’éviter tout retard dans le traitement.
Refinancement ou renouvellement
De nombreux propriétaires confondent le refinancement et le renouvellement. Bien que ces deux opérations impliquent de renégocier les conditions de votre prêt immobilier, elles ont des objectifs différents et suivent des procédures distinctes.
Le renouvellement intervient à la fin de la durée de votre prêt immobilier. Vous conservez le solde de votre prêt actuel et vous acceptez simplement les nouvelles conditions et les nouveaux taux. La plupart des prêteurs permettent le renouvellement avec un minimum de formalités administratives.
Le refinancement donne lieu à un tout nouveau prêt hypothécaire. Vous pouvez modifier le montant du prêt, mobiliser la valeur nette de votre bien, changer de prêteur ou modifier la durée de votre prêt. Cette procédure nécessite le dépôt d’une demande complète et une nouvelle évaluation de votre solvabilité.
| Facteur | Renouvellement | Refinancement |
|---|---|---|
| Montant du prêt | Reste inchangé | Peut augmenter ou diminuer |
| Demande | Un minimum de formalités administratives | Un dossier de candidature complet est requis |
| Pénalité pour remboursement anticipé | Aucun (à la fin du mandat) | Peut s’appliquer en cours de semestre |
| Frais de justice | En général, aucun | Oui, si vous changez de prêteur |
| Accès au capital | Non | Oui, jusqu’à 80 % de ratio prêt/valeur |
Optez pour le renouvellement si vous êtes satisfait du solde actuel de votre prêt immobilier et que vous souhaitez simplement bénéficier de meilleures conditions. Optez pour le refinancement si vous avez besoin de mobiliser la valeur nette de votre bien ou d’apporter des modifications importantes à la structure de votre prêt immobilier.
Avantages du refinancement
- Économies d'intérêts : obtenir un taux plus bas permet de réduire le montant total des intérêts payés sur toute la durée de votre prêt immobilier.
- Des mensualités moins élevées : des taux réduits ou un allongement de la durée de remboursement peuvent réduire vos mensualités, ce qui améliore votre trésorerie.
- Regroupement de dettes : regroupez vos dettes à taux d'intérêt élevé en un seul versement abordable à un taux plus bas.
- Accès au capital : tirez parti de la valeur nette de votre logement pour financer des travaux de rénovation, des investissements ou des dépenses importantes sans avoir à vendre.
- Conditions flexibles : passez d'un taux fixe à un taux variable ou adaptez le type de votre prêt immobilier pour qu'il réponde mieux à vos besoins.
- Simplifiez vos finances : remplacez plusieurs remboursements de dettes par un seul versement hypothécaire.
Inconvénients et risques
- Frais initiaux : les frais juridiques, les frais d'expertise et les pénalités de remboursement anticipé peuvent s'élever à plusieurs milliers de dollars.
- Allongement de la durée de remboursement : augmenter le solde de votre prêt immobilier ou la durée d'amortissement signifie payer des intérêts pendant une période plus longue.
- Pénalités de remboursement anticipé : le remboursement anticipé d'un prêt hypothécaire à taux fixe entraîne souvent des pénalités importantes.
- Une nouvelle évaluation est requise : vous devez réussir le test de résistance et satisfaire aux critères d'octroi de prêt en vigueur, qui peuvent être plus stricts qu'au moment où vous avez contracté votre prêt immobilier.
- Votre logement en jeu : la conversion d'une dette non garantie en dette garantie signifie que votre logement sert de garantie pour l'ensemble de vos obligations.
Mettez en balance ces inconvénients et les avantages potentiels. Le refinancement est financièrement intéressant lorsque les économies à long terme dépassent les coûts initiaux et que vous disposez d’un plan précis pour gérer votre nouveau prêt hypothécaire.
Quand refinancer votre prêt immobilier
Le moment choisi a une incidence considérable sur la rentabilité d’un refinancement. Plusieurs situations rendent le refinancement particulièrement intéressant pour les propriétaires canadiens.
Les taux d’intérêt ont baissé d’au moins 1 % par rapport à votre taux actuel. Cette baisse permet souvent de réaliser des économies suffisantes pour amortir les frais de refinancement dans un délai raisonnable.
Votre cote de crédit s’est considérablement améliorée depuis que vous avez contracté votre prêt immobilier. Grâce à cette meilleure cote de crédit, vous pourriez bénéficier de taux préférentiels, ce qui pourrait réduire vos frais d’emprunt.
La date de renouvellement approche et vous avez besoin de mobiliser la valeur nette de votre bien immobilier. Le refinancement au moment du renouvellement vous permet d’éviter les pénalités de remboursement anticipé tout en vous donnant accès à des fonds.
Vous avez des dettes de consommation à taux d’intérêt élevé. Si le solde de vos cartes de crédit dépasse 20 000 $ et que vous disposez d’une valeur nette suffisante, un regroupement de dettes par le biais d’un refinancement pourrait vous permettre de réaliser d’importantes économies d’intérêts.
Des travaux de rénovation importants augmenteront la valeur de votre bien immobilier. Il est judicieux, d’un point de vue financier, d’utiliser la valeur nette de votre logement pour financer des améliorations qui en augmentent la valeur.
Alternatives au refinancement
Le refinancement n’est pas toujours la meilleure option. Plusieurs alternatives permettent d’accéder à la valeur nette de votre bien immobilier ou à de meilleurs taux sans passer par la procédure complète de refinancement.
Ligne de crédit hypothécaire
Une ligne de crédit hypothécaire (HELOC) vous offre un crédit renouvelable garanti par votre logement. Vous n’empruntez que ce dont vous avez besoin et ne payez des intérêts que sur le montant utilisé. Les taux actuels des lignes de crédit hypothécaire varient généralement entre 6,70 % et 7,75 %.
Les HELOC constituent une solution idéale lorsque vous avez besoin d’un accès flexible à des fonds sur la durée. Elles vous permettent d’éviter les frais initiaux liés au refinancement tout en tirant parti de la valeur nette de votre logement.
Hypothèque de deuxième rang
Une deuxième hypothèque vient s’ajouter à votre prêt immobilier actuel et vous permet d’obtenir une somme forfaitaire. Cette option vous évite de résilier votre prêt immobilier actuel et de devoir payer des pénalités de remboursement anticipé.
Les prêts hypothécaires de deuxième rang sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés (de 9 % à 15 %) que les prêts hypothécaires de premier rang. Ils constituent une solution judicieuse lorsque votre prêt hypothécaire actuel bénéficie d’un excellent taux que vous souhaitez conserver.
Augmentation du taux mixte
Certains prêteurs vous permettent d’augmenter le montant de votre prêt hypothécaire en cours de contrat à un taux moyen calculé entre votre taux actuel et les taux en vigueur aujourd’hui. Cela vous évite de devoir payer la totalité de la pénalité de remboursement anticipé.
Demandez à votre prêteur s’il propose cette option. Elle offre un compromis entre un refinancement complet et le fait d’attendre le renouvellement.
En résumé
Un prêt hypothécaire de refinancement offre aux propriétaires canadiens la possibilité de réduire leurs coûts, de regrouper leurs dettes ou de financer des dépenses importantes. Cette stratégie s’avère particulièrement avantageuse lorsque les taux d’intérêt baissent de manière significative, que votre solvabilité s’améliore ou que vous avez besoin de mobiliser la valeur nette de votre logement à des fins de valorisation.
Calculez tous les coûts avant de vous lancer. Tenez compte dans votre analyse des pénalités de remboursement anticipé, des frais juridiques et des frais d’expertise. Comparez le montant total des dépenses aux économies potentielles afin de déterminer le délai nécessaire pour atteindre le seuil de rentabilité.
Comparez les offres pour trouver les meilleurs taux et conditions. Votre prêteur actuel n’est pas toujours l’option la plus avantageuse. Envisagez de faire appel à un courtier en crédit immobilier qui pourra contacter plusieurs prêteurs en votre nom.
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