Comprendre les prêts immobiliers et l'assurance hypothécaire
Découvrez dans quels cas l'assurance hypothécaire est obligatoire au Canada et comment votre courtier peut vous aider à gérer ces primes.
Lorsque vous achetez une maison au Canada avec une mise de fonds inférieure à 20 %, l’assurance prêt hypothécaire devient obligatoire. Cette assurance protège votre prêteur en cas de défaut de paiement, et non vous-même en tant qu’emprunteur.
Avec une mise de fonds inférieure à 20 %, la prime représente entre 2,80 % et 4,00 % du montant de votre prêt hypothécaire (0,20 % de plus avec un amortissement de 30 ans ; les taux plus bas, dès 0,60 %, ne s’appliquent que lorsqu’un prêt avec une mise de fonds de 20 % ou plus est assuré) et s’ajoute au solde total de votre prêt. Trois prestataires dominent le marché canadien : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.
Les récentes modifications réglementaires entrées en vigueur en décembre 2024 ont relevé le plafond du montant des prêts hypothécaires assurés à 1,5 million de dollars et ont ouvert l’amortissement sur 30 ans à tous les premiers acheteurs et à tous les acheteurs d’une habitation neuve. Si vous envisagez d’acheter une maison, comparez les différentes options à l’aide de notre comparateur de cartes de crédit afin de maximiser les avantages liés aux frais de clôture.
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire (également appelée assurance prêt immobilier) vous permet d’acheter une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 % de la valeur du bien. Cette assurance protège les prêteurs sous réglementation fédérale contre les pertes si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt hypothécaire.
Cette protection permet aux établissements financiers d’accorder des prêts hypothécaires aux acheteurs qui n’ont pas réuni la totalité des 20 % de mise de fonds. Sans cette assurance, la plupart des prêteurs exigeraient que vous apportiez au moins 20 % de fonds propres dès le départ.
La prime est calculée en pourcentage du montant de votre prêt immobilier et dépend de votre ratio prêt/valeur. Vous pouvez régler cette prime d’un seul coup ou l’ajouter au solde de votre prêt immobilier et la rembourser au fil du temps avec les intérêts.
Quand une assurance est obligatoire
La réglementation canadienne impose une assurance hypothécaire dès lors que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Ce seuil s’applique à tous les biens immobiliers résidentiels admissibles à un prêt hypothécaire assuré dans l’ensemble du pays.
Au Canada, le montant minimum de la mise de fonds est déterminé selon un système progressif basé sur la valeur du bien immobilier. Pour les maisons dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 $, une mise de fonds minimale de 5 % est requise.
Pour les biens immobiliers dont la valeur se situe entre 500 000 $ et 1 499 999 $, vous devez verser une mise de fonds de 5 % sur les premiers 500 000 $, plus 10 % sur le montant restant. Les biens immobiliers d’une valeur égale ou supérieure à 1,5 million de dollars ne peuvent pas bénéficier d’une assurance hypothécaire et nécessitent une mise de fonds minimale de 20 %.
| Prix d’achat | Mise de fonds minimale | Exemple de calcul | Assurance obligatoire |
|---|---|---|---|
| 400 000 $ | 5 % | 20 000 $ | Oui |
| 600 000 $ | 5 % + 10 % | 35 000 $ | Oui |
| 750 000 $ | 5 % + 10 % | 50 000 $ | Oui |
| 1 500 000 $ | 20 % | 300 000 $ | Non |
Même si vous avez épargné 20 % ou plus, certains prêteurs peuvent tout de même exiger une assurance hypothécaire si vous êtes travailleur indépendant ou si votre historique de crédit est limité. Les taux et les conditions peuvent varier selon l’établissement financier.
Assureurs canadiens
Au Canada, trois organismes proposent des assurances contre le défaut de paiement hypothécaire. C’est généralement votre prêteur qui choisit le prestataire lors du processus d’approbation de votre prêt hypothécaire, bien que les trois organismes appliquent des barèmes de primes similaires, fixés par la réglementation fédérale.
Assurance SCHL
La Société canadienne d’hypothèques et de logement est une société d’État fédérale et le plus grand assureur hypothécaire du pays. La SCHL propose des assurances hypothécaires depuis 1954 et définit bon nombre des normes du secteur auxquelles se conforment les assureurs privés.
La SCHL propose une assurance hypothécaire standard pour les achats immobiliers et a récemment étendu sa couverture aux refinancements destinés à financer la construction d’un logement secondaire. Ces refinancements sont admissibles pour les propriétés dont la valeur ne dépasse pas 2 millions de dollars, avec un ratio prêt/valeur maximal de 90 %.
Assureurs privés
Sagen (anciennement Genworth Financial Canada) et la Canada Guaranty Mortgage Insurance Company sont des assureurs hypothécaires privés agréés. Ces deux sociétés proposent des produits comparables à ceux de la SCHL, avec des taux de prime et des critères d’admissibilité similaires.
Pour l’achat d’une maison, les trois assureurs appliquent des primes comparables, fondées sur votre ratio prêt-valeur. MLI Select, parfois cité dans ce contexte, est un produit de la SCHL destiné aux immeubles locatifs de plusieurs logements, et non aux acheteurs d’une maison.
- SCHL : société d'État fédérale, première en termes de parts de marché, définit les normes du secteur
- Sagen : assureur privé (anciennement Genworth Canada) proposant des produits et des tarifs comparables à ceux de la SCHL
- Canada Guaranty : assureur privé proposant des produits et des tarifs comparables à ceux de la SCHL
Taux et coût de la prime
Les primes d’assurance hypothécaire sont calculées en multipliant le montant de votre prêt hypothécaire par un taux en pourcentage. Ce taux dépend de votre ratio prêt/valeur, que vous calculez en divisant le montant emprunté par la valeur du bien immobilier.
Plus votre ratio prêt/valeur est élevé (ce qui signifie une mise de fonds moins importante), plus le pourcentage de votre prime est élevé. Avec une mise de fonds inférieure à 20 %, les taux standard de la SCHL vont de 2,80 % pour une mise de fonds de 15 % à 19,99 % à 4,00 % pour la mise de fonds minimale de 5 %. Le taux le plus bas, 0,60 %, ne s’applique qu’aux prêts dont le ratio prêt-valeur est de 65 % ou moins.
| Mise de fonds | Ratio prêt-valeur | Taux de prime |
|---|---|---|
| de 5 % à 9,99 % | de 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
| de 10 % à 14,99 % | de 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| de 15 % à 19,99 % | de 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
| 20 % ou plus | 80 % ou moins | Aucun requis |
Les acheteurs admissibles qui optent pour un amortissement de 30 ans (premiers acheteurs, ou tout acheteur d’une habitation neuve) paient une majoration de 0,20 % sur leur prime. Certaines provinces appliquent également la taxe de vente provinciale sur la prime d’assurance, qui doit être réglée d’avance lors de la signature de l’acte de vente.
Exemples de coûts réels
Pour l’achat d’une maison d’une valeur de 450 000 $ avec une mise de fonds de 5 % (22 500 $), vous emprunteriez 427 500 $. Avec un ratio prêt/valeur de 95 %, la prime s’élève à 4,00 %, soit 17 100 $.
Cette prime s’ajoute au solde de votre prêt hypothécaire, ce qui porte le montant total de votre emprunt à 444 600 $. Sur une période d’amortissement de 25 ans, vous devrez également payer des intérêts sur le montant de cette prime.
Si vous augmentiez votre mise de fonds à 10 % (45 000 $), vous emprunteriez 405 000 $ avec un ratio prêt/valeur de 90 %. La prime baisse alors à 3,10 %, soit 12 555 $, ce qui représente une économie de 4 545 $ par rapport au scénario avec une mise de fonds de 5 %.
Comment éviter la prime
La seule façon sûre d’éviter l’assurance hypothécaire est de verser une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat. Cela vous dispense totalement de cette assurance et vous permet d’économiser des milliers de dollars en primes.
Plusieurs programmes canadiens peuvent vous aider à atteindre plus rapidement le seuil de 20 %. Le Régime d’accession à la propriété vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER en franchise d’impôt pour acheter votre première maison.
Le compte d’épargne pour l’achat d’une première maison permet aux Canadiens admissibles d’épargner jusqu’à 40 000 $ en franchise d’impôt, spécialement destinés à l’achat d’une première maison. Vous pouvez combiner ces deux programmes pour disposer d’un montant maximal de 100 000 $ par personne pour votre mise de fonds.
- Économisez 20 % sur votre apport personnel : cela vous dispense totalement de l'obligation de souscrire une assurance hypothécaire et des frais de prime
- Profitez du Régime d'accession à la propriété : retirez jusqu'à 60 000 $ de votre REER en franchise d'impôt pour l'achat de votre première maison
- Optimisez vos cotisations au CELIAPP : épargnez jusqu'à 40 000 $ en franchise d'impôt sur votre CELIAPP
- Combiner les programmes : bénéficiez d'un financement pouvant atteindre 100 000 $ par personne en combinant le Programme d'accession à la propriété (HBP) et le CELIAPP
- Envisagez un apport plus important : même un apport de 15 % permet de faire passer la prime de 4 % à 2,8 %.
Si vous ne pouvez pas atteindre immédiatement les 20 %, envisagez de reporter votre achat afin d’économiser davantage. Le simple fait de passer d’une mise de fonds de 5 % à 15 % permet de faire baisser votre taux de prime de 4 % à 2,8 %, ce qui représente une économie considérable.
Modifications réglementaires de décembre 2024 (toujours en vigueur)
Le gouvernement canadien a mis en œuvre des changements importants aux règles relatives à l’assurance hypothécaire, entrés en vigueur le 15 décembre 2024. Ces modifications élargissent l’accès aux prêts hypothécaires assurés et ont une incidence sur les critères d’admissibilité de milliers d’acheteurs.
Le plafond de prix pour les prêts hypothécaires assurés est passé de 1 million à 1,5 million de dollars. Cela signifie que les biens immobiliers d’une valeur maximale de 1 499 999 dollars peuvent désormais bénéficier d’une assurance hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20 %.
Depuis le 15 décembre 2024, l’amortissement sur 30 ans des prêts hypothécaires assurés est offert à tous les premiers acheteurs (logement existant ou neuf) et à tous les acheteurs d’une habitation neuve. Depuis le 1er août 2024, il était réservé aux premiers acheteurs d’une habitation neuve.
| Élément de politique | Avant décembre 2024 | Après décembre 2024 |
|---|---|---|
| Plafond de prix | 1 000 000 $ | 1 500 000 $ |
| amortissement sur 30 ans | Premiers acheteurs d’une habitation neuve (depuis le 1er août 2024) | Tous les premiers acheteurs et tous les acheteurs d’une habitation neuve |
| Logements admissibles (30 ans) | Habitations neuves seulement | Existant ou neuf (premiers acheteurs) ; neuf (tous les acheteurs) |
| Surprime (30 ans) | +0,20 % pour une durée de 30 ans | +0,20 % pour une durée de 30 ans |
Pour un prêt hypothécaire de 400 000 $ à un taux de 4 %, le fait de passer d’une durée d’amortissement de 25 ans à une durée de 30 ans réduit les mensualités d’environ 200 $ (d’environ 2 104 $ à 1 902 $). Cela améliore les ratios de service de la dette et aide les acheteurs à obtenir des prêts hypothécaires plus élevés.
Assurance ou mise de fonds de 20 %
Choisir entre souscrire une assurance hypothécaire avec une mise de fonds moins élevée ou économiser jusqu’à atteindre 20 % implique de faire des compromis entre le temps, le coût et les opportunités.
L’assurance hypothécaire vous permet d’accéder plus rapidement à la propriété et de profiter potentiellement de la plus-value immobilière tout en constituant un capital. Cependant, la prime ajoute plusieurs milliers de dollars au coût total de votre emprunt et alourdit vos mensualités.
Attendre d’avoir épargné une mise de fonds de 20 % supprime la prime d’assurance, mais retarde votre achat. Pendant ce temps, les prix de l’immobilier pourraient augmenter, ce qui risquerait d’annuler les économies réalisées sur l’assurance.
- Entrez plus tôt sur le marché : commencez dès maintenant à vous constituer un patrimoine immobilier et profitez immédiatement de la plus-value potentielle de votre bien
- Moins de liquidités nécessaires au départ : gardez vos économies à disposition pour les travaux de rénovation, l'achat de meubles ou un fonds d'urgence
- Bénéficiez de meilleurs taux : les prêts hypothécaires assurés donnent souvent droit à des taux d'intérêt plus bas que les prêts hypothécaires non assurés
- Figer les coûts du logement : les mensualités hypothécaires restent généralement plus stables que les hausses de loyer au fil du temps
- Coût de la prime : payez entre 2,8 % et 4 % du montant du prêt hypothécaire, qui s'ajoute au solde total de votre prêt
- Intérêts sur la prime : payer des intérêts sur le montant de la prime d'assurance pendant toute la durée de l'amortissement
- Des mensualités plus élevées : un solde hypothécaire plus important entraîne des mensualités plus élevées qu'avec un apport de 20 %.
- Moins de fonds propres au départ : commencer avec un apport minimal dans votre bien immobilier, ce qui limite la flexibilité en matière de refinancement
Avant de prendre cette décision, tenez compte des conditions du marché local, de votre stabilité financière et de votre calendrier. Si vous comparez différentes options de prêt immobilier, découvrez nos meilleurs comptes d’épargne pour optimiser vos rendements tout en constituant une mise de fonds plus importante.
En résumé
L’assurance hypothécaire permet aux acheteurs canadiens d’acquérir un bien immobilier avec une mise de fonds pouvant descendre jusqu’à 5 %, ce qui protège les prêteurs tout en facilitant l’accès à la propriété. Avec une mise de fonds inférieure à 20 %, le coût de la prime varie entre 2,80 % et 4,00 % du montant de votre prêt hypothécaire (0,20 % de plus avec un amortissement de 30 ans), en fonction de votre ratio prêt/valeur.
Des modifications réglementaires récentes ont relevé le plafond d’assurance hypothécaire à 1,5 million de dollars et ont ouvert l’amortissement sur 30 ans à tous les premiers acheteurs et à tous les acheteurs d’une habitation neuve. Trois prestataires — la SCHL, Sagen et Canada Guaranty — proposent des produits d’assurance comparables ; c’est généralement votre prêteur qui choisit le prestataire lors de l’approbation.
Calculez soigneusement le coût total de votre projet, en tenant compte de la prime d’assurance et des intérêts que vous devrez payer au fil du temps. Envisagez de recourir au Régime d’accession à la propriété et au Compte d’épargne pour l’achat d’une première maison afin de réunir les 20 % de mise de fonds et d’éviter ainsi de payer une assurance. Restez informé des stratégies hypothécaires et des produits financiers en vous inscrivant à notre newsletter pour recevoir des conseils d’experts directement dans votre boîte mail.
Prêts immobiliers – Assurance hypothécaire – FAQ
Quel est l’objectif principal de l’assurance hypothécaire au Canada ?
L’assurance hypothécaire protège les prêteurs contre les pertes financières en cas de défaut de paiement des emprunteurs. Elle est obligatoire lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat et permet aux acheteurs éligibles d’accéder à un crédit immobilier avec une mise de fonds moins élevée.
À partir de quel pourcentage de mise de fonds dois-je souscrire une assurance hypothécaire ?
Vous devez souscrire une assurance hypothécaire dès lors que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat du bien immobilier. Pour les maisons d’une valeur égale ou supérieure à 1,5 million de dollars, cette assurance n’est pas disponible et vous devez verser une mise de fonds d’au moins 20 %.
Qui sont les prestataires d’assurance hypothécaire au Canada ?
Au Canada, trois organismes proposent des assurances hypothécaires : la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty. Ces trois organismes appliquent des barèmes de primes similaires, et c’est généralement votre prêteur qui choisit le prestataire auquel faire appel.
Combien coûte l’assurance hypothécaire en 2026 ?
Les taux de prime varient entre 2,8 % et 4 % du montant de votre prêt hypothécaire, en fonction de votre ratio prêt/valeur. Avec une mise de fonds de 5 %, vous payez 4 % ; avec une mise de fonds de 10 %, vous payez 3,10 % ; et avec une mise de fonds comprise entre 15 % et 19,99 %, vous payez 2,80 %. Les acheteurs qui optent pour un amortissement de 30 ans (premiers acheteurs ou acheteurs d’une habitation neuve) paient une majoration de 0,20 %.
Quels changements réglementaires auront une incidence sur l’assurance hypothécaire en 2026 ?
À compter du 15 décembre 2024, le plafond du montant des prêts hypothécaires assurés est passé de 1 million à 1,5 million de dollars. Tous les premiers acheteurs (logement existant ou neuf) et tous les acheteurs d’une habitation neuve peuvent désormais bénéficier d’une durée d’amortissement de 30 ans pour les prêts hypothécaires assurés, moyennant toutefois une majoration de prime de 0,20 %.
Vaut-il mieux payer une assurance hypothécaire ou économiser pour constituer une mise de fonds de 20 % ?
La réponse dépend de votre situation financière et des conditions du marché. L’assurance hypothécaire vous permet d’accéder plus rapidement à la propriété et de constituer un capital immobilier, mais elle représente entre 2,8 % et 4 % du montant de votre prêt hypothécaire. En réunissant une mise de fonds de 20 %, vous évitez ces frais, mais vous repoussez votre achat, période durant laquelle les prix de l’immobilier pourraient augmenter.
Puis-je éviter l’assurance hypothécaire si ma mise de fonds est inférieure à 20 % ?
Non, l’assurance hypothécaire est obligatoire pour toutes les mises de fonds inférieures à 20 % sur les biens immobiliers d’une valeur inférieure à 1,5 million de dollars. La seule façon de l’éviter est d’économiser au moins 20 % du prix d’achat ou d’acheter un bien immobilier d’une valeur égale ou supérieure à 1,5 million de dollars, ce qui nécessite une mise de fonds de 20 %.
Dois-je payer l’assurance hypothécaire chaque mois ou en une seule fois ?
L’assurance hypothécaire consiste en une prime unique que vous pouvez régler en une seule fois au début de votre prêt hypothécaire ou ajouter au solde de votre prêt et rembourser progressivement avec les intérêts. La plupart des acheteurs choisissent de l’ajouter à leur prêt hypothécaire, bien que certaines provinces exigent le paiement anticipé de la taxe de vente provinciale sur cette prime.