Apprendre à investir dans l’immobilier au Canada vous ouvre la voie à la constitution d’un patrimoine concret grâce aux revenus locatifs, à la plus-value immobilière et à la diversification de votre portefeuille. Que vous envisagiez d’investir dans un bien locatif, dans des fonds de placement immobilier (FPI) ou dans le financement participatif immobilier, chaque stratégie présente des avantages et des risques qui lui sont propres. Ce guide détaille les étapes pratiques, les coûts et la réglementation afin de vous aider à prendre des décisions éclairées sur le marché en constante évolution de 2026.
L’avis de Ratesopedia : L’immobilier reste l’un des moyens les plus accessibles de se constituer un patrimoine au Canada, mais la réussite dépend de l’adéquation entre votre stratégie, votre capital, votre horizon temporel et votre tolérance au risque. Les biens immobiliers physiques offrent un effet de levier et des avantages fiscaux, tandis que les FPI (fonds de placement immobilier) apportent liquidité et diversification. Commencez par définir des objectifs clairs, évaluez les coûts réels au-delà du prix d’achat et choisissez des marchés où la demande locative corrobore votre hypothèse d’investissement.
Types d’investissements immobiliers
Les investisseurs canadiens disposent de plusieurs moyens d’investir dans l’immobilier, chacun présentant des exigences en matière de capital, des engagements en termes de temps et des profils de rendement différents.
Biens immobiliers à louer
La propriété directe d’un bien immobilier résidentiel génère des revenus locatifs mensuels tout en permettant de se constituer un patrimoine au fil du temps. Les maisons individuelles, les copropriétés, les duplex et les immeubles à logements multiples sont tous considérés comme des biens locatifs. Au Canada, les biens immobiliers de placement nécessitent un apport initial d’au moins 20 % et doivent répondre à certains critères liés aux revenus locatifs du bien, conformément aux règles du BSIF en vigueur jusqu’en 2026.
La trésorerie est déterminante pour la réussite d’un investissement locatif. Vos revenus locatifs mensuels doivent couvrir les remboursements hypothécaires, les taxes foncières, les assurances, l’entretien et les périodes d’inoccupation. Des marchés tels que Calgary et Edmonton offrent un potentiel de trésorerie plus élevé que Toronto ou Vancouver, où ce sont généralement les plus-values qui déterminent les rendements.
Fonds de placement immobilier
Les FPI vous permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter de biens immobiliers physiques. Ces sociétés cotées en bourse détiennent et exploitent des biens immobiliers générateurs de revenus : appartements, immeubles de bureaux, centres commerciaux ou entrepôts industriels. Vous pouvez acheter des actions de FPI via n’importe quel compte de courtage, à partir de quelques centaines de dollars seulement.
Les FPI canadiennes doivent distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable à leurs actionnaires, ce qui génère des revenus de dividendes réguliers. Elles offrent une liquidité que les biens immobiliers physiques ne peuvent égaler : vous pouvez vendre vos actions en quelques secondes pendant les heures d’ouverture du marché. Le traitement fiscal varie : les distributions des FPI détenues dans un CELI fructifient à l’abri de l’impôt, tandis que les comptes imposables reçoivent des distributions considérées comme des revenus, des gains en capital ou des remboursements de capital.
Financement participatif immobilier
Les plateformes de financement participatif rassemblent les capitaux de nombreux investisseurs afin de financer des projets immobiliers. Les investissements minimums varient généralement entre 1 000 et 5 000 dollars, ce qui rend l’immobilier commercial accessible aux investisseurs qui n’ont pas les moyens d’acquérir directement un bien. Ces plateformes ciblent souvent des types de projets spécifiques : des appartements en prévente, des développements commerciaux ou le financement par emprunt pour l’achat de biens immobiliers.
Les rendements dépendent de la réussite et de la structure du projet. Les investissements en fonds propres offrent un potentiel de rendement plus élevé, mais comportent davantage de risques. Les investissements en titres de créance garantissent des paiements d’intérêts fixes avec un risque moindre, mais un potentiel de gain limité. La plupart des investissements issus du financement participatif immobilisent le capital pendant 1 à 5 ans, avec une liquidité restreinte.
Fonds de placement immobilier (REIT) ou biens immobiliers destinés à la location
Le choix entre les fonds de placement immobilier (REIT) et les biens immobiliers locatifs physiques dépend de votre capital, du temps dont vous disposez et de vos objectifs d’investissement. Chaque approche présente des avantages propres.
| Facteur | FPI | Biens immobiliers à louer |
|---|---|---|
| Montant minimum d’investissement | 100 $ à 500 $ | 50 000 $ à 100 000 $ et plus (acompte de 20 %) |
| Liquidité | Élevé (vente possible à tout moment) | Faible (de quelques semaines à plusieurs mois) |
| Effet de levier | Limité à la marge | Élevé (financement à 80 % disponible) |
| Temps de gestion | Aucun | Élevé (même avec un gestionnaire immobilier) |
| Diversification | Automatique pour toutes les propriétés | Concentré sur un seul actif |
| Avantages fiscaux | Abattement pour les CELI et les REER | Exonération pour résidence principale |
Les REIT conviennent aux investisseurs qui souhaitent s’exposer au marché immobilier de manière passive, sans avoir à assumer les responsabilités liées à la gestion immobilière. Les biens immobiliers physiques séduisent ceux qui peuvent consacrer du temps à la gestion locative et souhaitent optimiser l’effet de levier. De nombreux investisseurs expérimentés détiennent les deux : des REIT dans des comptes enregistrés pour des raisons d’optimisation fiscale, et des biens locatifs pour bénéficier de l’effet de levier et d’une plus-value à long terme.
Comment se lancer dans l’investissement
Pour se lancer dans l’investissement immobilier, il faut une planification claire et des attentes réalistes en matière de coûts, de délais et d’engagement.
- Définissez vos objectifs d'investissement : déterminez si vous privilégiez les revenus mensuels, la plus-value à long terme ou une combinaison des deux. Votre horizon temporel et votre tolérance au risque déterminent la stratégie la mieux adaptée.
- Évaluez votre capital : calculez le montant dont vous disposez pour l'apport personnel, vos réserves d'urgence et votre capacité de trésorerie courante. Les biens immobiliers d'investissement nécessitent un apport personnel de 20 %, auquel s'ajoutent des frais de clôture de l'ordre de 1,5 % à 2 %.
- Obtenez une préautorisation : consultez un courtier hypothécaire spécialisé dans le financement des biens immobiliers d'investissement. Conformément aux règles de l'OSFI de 2026, les prêteurs évaluent les revenus locatifs de chaque bien immobilier de manière indépendante, sans tenir compte de vos revenus personnels.
- Marchés cibles à étudier : analysez la demande locative, les taux de vacance, les loyers moyens et l'évolution des prix de l'immobilier dans les villes qui vous intéressent. Comparez les rapports loyer/prix afin d'identifier les opportunités de génération de trésorerie.
- Commencez modestement : votre premier bien immobilier vous apprendra bien plus que n'importe quel cours. Commencez par un seul logement locatif sur un marché où les chiffres sont favorables, gérez-le pendant 12 à 18 mois, puis développez votre activité à partir de là.
Pour investir dans des FPI, ouvrez un compte de courtage et étudiez les différentes options de FPI canadiennes dans tous les secteurs. Envisagez les FNB axés sur les FPI pour diversifier instantanément votre portefeuille entre plusieurs biens immobiliers et équipes de gestion. Comparez les meilleurs comptes d’épargne pour y placer les fonds destinés à votre apport personnel pendant que vous étudiez les marchés.
Coûts et conditions requises
Comprendre l’ensemble de la structure des coûts vous évite les mauvaises surprises et vous garantit que votre investissement génère des rendements positifs dès le premier jour.
Acompte
Au Canada, l’achat d’un bien immobilier à des fins d’investissement nécessite un apport initial d’au moins 20 % lorsque le bien n’est pas destiné à être occupé par son propriétaire. Pour un bien d’une valeur de 400 000 $, l’apport initial doit donc s’élever à 80 000 $. Si vous achetez un duplex ou un triplex et que vous occupez l’un des logements, vous pouvez bénéficier d’un apport initial réduit à 5 % en vertu des règles applicables aux logements occupés par leur propriétaire — une stratégie d’entrée courante pour les nouveaux investisseurs.
Frais de clôture
Prévoyez entre 1,5 % et 2 % du prix d’achat pour les frais de clôture : frais juridiques, assurance titre, inspection du bien, droits de mutation immobilière et ajustements liés aux impôts fonciers ou aux charges prépayés. Pour un bien immobilier d’une valeur de 400 000 $, les frais de clôture s’élèvent généralement entre 6 000 $ et 8 000 $. Les taux et les conditions peuvent varier selon l’établissement financier.
Dépenses courantes
- Impôts fonciers : leur montant varie selon les communes, mais s'élève généralement à 0,5 % à 1,5 % de la valeur imposable par an.
- Assurance : les polices d'assurance pour les propriétaires de biens immobiliers coûtent plus cher que celles destinées aux propriétaires occupants, avec un coût annuel moyen compris entre 1 200 et 2 400 dollars, selon la couverture et la localisation.
- Entretien et réparations : Prévoyez chaque année 1 % de la valeur du bien immobilier pour l'entretien, soit environ 4 000 $ par an pour un bien d'une valeur de 400 000 $.
- Taux de vacance : prévoyez un mois de vacance par an lors du calcul de votre trésorerie, même sur les marchés locatifs dynamiques.
- Gestion immobilière : si vous choisissez de ne pas gérer vous-même votre bien, les frais de gestion professionnelle s'élèvent généralement à 8 % à 10 % du loyer mensuel.
Les principales villes canadiennes
Le choix du marché a une incidence considérable sur le rendement de vos investissements. Chaque ville présente des avantages différents selon que vous privilégiez les revenus locatifs ou la plus-value.
| Ville | Prix d’entrée | Idéal pour | Avantage clé |
|---|---|---|---|
| Calgary | Moyen | Flux de trésorerie | Des prix abordables, une forte demande locative |
| Edmonton | Faible | Investisseurs débutants | Coût d’entrée très bas, croissance régulière |
| Toronto | Très élevé | Remerciements | Croissance de la valeur à long terme, offre limitée |
| Ottawa | Élevé | Stabilité | Emplois dans la fonction publique, demande constante |
| Hamilton | Moyen | Demande locative | Répercussions de Toronto, rendements élevés |
| Moncton | Faible | Accessibilité financière | Croissance rapide, faible barrière à l’entrée |
Calgary et Edmonton attirent les investisseurs à la recherche de flux de trésorerie grâce à des prix d’achat abordables et à un rapport loyer/prix avantageux. Toronto et Vancouver conviennent aux stratégies de plus-value à long terme, malgré des coûts d’entrée plus élevés et des rendements initiaux plus faibles. Ottawa offre une certaine stabilité grâce aux emplois dans la fonction publique, tandis que des marchés plus modestes comme Moncton offrent des opportunités d’entrée sur le marché aux investisseurs débutants.
Réglementations et considérations
Les investisseurs immobiliers canadiens doivent composer avec les règles fédérales en matière d’hypothèques, les lois provinciales sur la location et les réglementations fiscales qui ont une incidence sur les rendements.
Test de résistance des prêts hypothécaires
Tous les demandeurs de prêt hypothécaire doivent satisfaire aux critères de solvabilité soit au taux contractuel majoré de 2 %, soit à 5,25 %, le taux le plus élevé étant retenu. Ce test de résistance permet de s’assurer que vous serez en mesure d’honorer vos remboursements en cas de hausse des taux. Pour les biens immobiliers de placement, ce test s’applique aux revenus locatifs du bien plutôt qu’à vos revenus personnels.
Interdiction visant les acheteurs étrangers
L’interdiction visant les acheteurs étrangers au Canada, mise en place en 2022, devrait prendre fin en janvier 2027. Cette restriction empêche actuellement les non-Canadiens et les non-résidents permanents d’acquérir des biens immobiliers résidentiels, à quelques exceptions près. Son expiration pourrait permettre le retour des capitaux internationaux sur les principaux marchés.
Impôt sur les plus-values
La vente d’un immeuble de placement donne lieu à l’imposition des plus-values réalisées. Au Canada, 50 % des plus-values, jusqu’à concurrence de 250 000 $ par an, sont imposables à votre taux marginal. Pour les plus-values supérieures à 250 000 $, le taux d’imposition passe à 66,7 %. Votre résidence principale reste exonérée de l’impôt sur les plus-values, ce qui constitue l’un des principaux avantages du Canada en matière de constitution de patrimoine.
- Risque de liquidité : Les biens immobiliers ne peuvent pas être vendus rapidement. En cas de ralentissement du marché, vous pourriez être contraint de conserver vos biens plus longtemps que prévu ou de les vendre à des prix défavorables.
- Sensibilité aux taux d'intérêt : le renouvellement des prêts hypothécaires à des taux plus élevés réduit les flux de trésorerie. Soumettez votre portefeuille à un test de résistance en simulant des taux supérieurs de 2 % à 3 % aux niveaux actuels.
- Changements réglementaires : le contrôle provincial des loyers, les restrictions en matière de location de courte durée et les règles municipales d'urbanisme peuvent nuire à la rentabilité sans crier gare.
- Risques liés aux locataires : les périodes d'inoccupation, les impayés ou les dommages matériels ont un impact sur la trésorerie. Sélectionnez soigneusement vos locataires et constituez-vous une réserve d'urgence couvrant 3 à 6 mois de dépenses.
En résumé
L’investissement immobilier au Canada offre un potentiel avéré de constitution de patrimoine grâce aux revenus locatifs, à la plus-value immobilière et aux avantages fiscaux. La réussite dépend du choix d’une stratégie adaptée à votre capital et à vos objectifs. Les FPI (fonds de placement immobilier) permettent une exposition passive avec un apport en capital minimal, tandis que les biens immobiliers physiques offrent un effet de levier et un contrôle aux investisseurs prêts à y consacrer du temps et à verser des acomptes plus importants.
Commencez par définir des objectifs d’investissement clairs : flux de trésorerie, plus-value, ou les deux. Étudiez les marchés où la demande locative correspond à votre stratégie, analysez l’ensemble des coûts au-delà du prix d’achat et assurez-vous que votre financement pourra résister à une hausse des taux d’intérêt. Que vous commenciez par un seul bien immobilier locatif, un portefeuille de FPI ou une participation à une campagne de financement participatif, concentrez-vous sur les fondamentaux plutôt que sur la spéculation.
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