Au Canada, l’assurance hypothécaire permet aux acheteurs qui ne peuvent pas verser un acompte d’au moins 20 % d’accéder à la propriété. Que vous achetiez votre première maison ou que vous refinanciez votre prêt, comprendre le fonctionnement de cette assurance — et qui elle protège — peut vous faire économiser des milliers de dollars et vous aider à prendre des décisions éclairées. Ce guide présente les deux principaux types d’assurance hypothécaire, explique comment les primes sont calculées et vous indique ce que vous devez savoir en 2026.
Vous apprendrez comment réduire vos coûts, éviter les pièges courants et choisir la couverture la mieux adaptée à votre situation.
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire au Canada ?
Au Canada, l’assurance hypothécaire désigne deux produits distincts : l’assurance prêt hypothécaire et l’assurance de protection hypothécaire. L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque votre apport personnel est inférieur à 20 % du prix d’achat. Elle protège le prêteur si vous ne parvenez pas à honorer vos versements.
L’assurance protection, en revanche, est facultative. Elle couvre le solde de votre prêt immobilier ou vos mensualités en cas de décès, de maladie grave, d’invalidité ou de perte d’emploi. Ce type d’assurance vous protège, vous et votre famille, et non l’établissement de crédit.
Depuis décembre 2024, les prêts hypothécaires assurés sont disponibles pour les logements dont la valeur ne dépasse pas 1,5 million de dollars, ce qui représente une augmentation par rapport au plafond précédent de 1 million de dollars. Cette modification élargit l’accès au marché pour les acheteurs sur les marchés où les prix sont élevés, tels que Toronto et Vancouver.
Types d’assurance hypothécaire
Assurance contre le défaut de paiement hypothécaire
L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque votre apport personnel est inférieur à 20 %. Elle permet aux prêteurs de proposer des taux compétitifs sur les prêts hypothécaires à ratio élevé, c’est-à-dire les prêts dont le ratio prêt/valeur est supérieur à 80 %.
Trois prestataires dominent le marché canadien : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty. Ces trois entités sont soumises à la surveillance fédérale du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).
La prime d’assurance est une somme forfaitaire qui s’ajoute au solde de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez la régler d’un seul coup ou l’étaler sur la durée de votre prêt. Une taxe de vente provinciale peut s’appliquer en Ontario, au Québec et en Saskatchewan, et cette taxe doit être acquittée lors de la signature de l’acte de vente.
Assurance de protection hypothécaire
L’assurance de protection hypothécaire est proposée par les banques et les assureurs. Elle permet de rembourser le solde de votre prêt immobilier ou de prendre en charge vos mensualités si vous êtes victime d’un événement couvert. Parmi les types courants, on trouve l’assurance vie, l’assurance maladies graves, l’assurance invalidité et l’assurance perte d’emploi.
Les plafonds de couverture varient selon les prestataires. Par exemple, BMO propose une couverture vie pouvant atteindre 750 000 $ et une couverture maladies graves pouvant atteindre 450 000 $. TD offre une couverture combinée assurance vie hypothécaire et assurance maladies graves pouvant atteindre 1 million de dollars.
Cette assurance est facultative. Vous pouvez choisir de souscrire à la place une assurance vie temporaire distincte, qui offre souvent un meilleur rapport qualité-prix et une plus grande flexibilité si vous changez de prêteur ou vendez votre logement.
Comment fonctionne l’assurance contre le défaut de paiement
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire avec un apport inférieur à 20 %, votre prêteur souscrit une assurance prêt hypothécaire en votre nom. L’assureur examine votre dossier et fixe le montant de la prime en fonction de votre ratio prêt/valeur et d’autres facteurs de risque.
La couverture prend effet dès le versement des fonds de votre prêt immobilier et se poursuit jusqu’à ce que le solde de votre prêt passe en dessous de 80 % de la valeur initiale du bien. Vous ne pouvez pas résilier l’assurance avant d’avoir atteint ce seuil, même si la valeur de votre logement augmente.
En cas de défaut de paiement, l’assureur rembourse au prêteur les pertes qui dépassent le montant récupéré grâce à la saisie immobilière ou au droit de vente. L’assureur peut alors vous poursuivre pour le montant restant dû, bien que cela soit rare dans la pratique.
Règles relatives à l’apport initial minimum
Le montant minimum de l’apport personnel dépend du prix d’achat. Pour les logements dont le prix ne dépasse pas 500 000 $, l’apport requis est de 5 %. Pour les logements dont le prix se situe entre 500 000 $ et 1 499 999 $, l’apport requis est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le montant restant.
Les logements dont le prix est égal ou supérieur à 1,5 million de dollars nécessitent un apport personnel de 20 % et ne peuvent pas bénéficier d’une assurance prêt hypothécaire. Les refinancements destinés à la construction d’un logement secondaire sont admissibles jusqu’à 2 millions de dollars, avec un ratio prêt/valeur de 90 %.
- Maison d'une valeur de 400 000 $ : apport initial minimum de 20 000 $ (5 %)
- Maison de 600 000 $ : apport initial minimum de 35 000 $ (5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur les 100 000 $ restants)
- Maison d'une valeur de 1 200 000 $ : apport initial minimum de 95 000 $ (5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur les 700 000 $ restants)
- Maison d'une valeur de 1 500 000 $ : apport initial minimum de 300 000 $ (20 %, aucune assurance disponible)
Coûts de l’assurance hypothécaire en 2026
Les primes varient entre 0,60 % et 4,20 % du montant de votre prêt hypothécaire, en fonction de votre ratio prêt/valeur et de la durée d’amortissement. Une durée d’amortissement de 25 ans est soumise au taux standard, tandis qu’une durée de 30 ans entraîne une majoration de 0,20 %.
La prime est calculée en multipliant le montant de votre prêt hypothécaire par le taux applicable. Par exemple, un prêt hypothécaire de 450 000 $ avec un ratio prêt/valeur de 95 % et une durée d’amortissement de 25 ans est soumis à une prime de 4,00 %, soit un montant total de 18 000 $.
| Taux de prêt sur valeur | Amortissement sur 25 ans | Amortissement sur 30 ans |
|---|---|---|
| Jusqu’à 65 % | 0,60 % | 0,80 % |
| de 65,01 % à 75 % | 1,70 % | 1,90 % |
| de 75,01 % à 80 % | 2,40 % | 2,60 % |
| de 80,01 % à 85 % | 2,80 % | 3,00 % |
| de 85,01 % à 90 % | 3,10 % | 3,30 % |
| de 90,01 % à 95 % | 4,00 % | 4,20 % |
Les taux et les conditions peuvent varier selon l’établissement financier. La taxe de vente provinciale s’applique en Ontario (8 %), au Québec (9 %) et en Saskatchewan (6 %). Cette taxe est exigible à la signature de l’acte de vente et ne peut pas être intégrée à votre prêt hypothécaire.
Exemple de calcul de prime
Prenons l’exemple d’un achat immobilier d’une valeur de 625 000 $. Votre apport personnel minimum s’élève à 37 500 $ (5 % sur 500 000 $ plus 10 % sur 125 000 $). Le montant de votre prêt immobilier est de 587 500 $ et votre ratio prêt/valeur est de 94 %.
Avec un amortissement sur 25 ans, votre taux de prime est de 4,00 %. Le coût de votre assurance s’élève à 587 500 $ × 4,00 % = 23 500 $. Si vous résidez en Ontario, vous devez également payer une taxe de vente provinciale (PST) de 8 % sur cette prime, ce qui ajoute 1 880 $ à régler lors de la clôture.
Le montant total de votre prêt hypothécaire s’élève alors à 611 000 $ (587 500 $ + 23 500 $). Si, en tant que primo-accédant achetant une maison neuve, vous optez pour un amortissement sur 30 ans, votre taux passe à 4,20 %, ce qui porte la prime à 24 675 $.
Assurance de protection hypothécaire
La plupart des grands prêteurs, notamment RBC, TD, BMO et CIBC, proposent une assurance de protection hypothécaire. Celle-ci est présentée comme une solution pratique, vous permettant de souscrire une couverture au moment de la signature de votre prêt hypothécaire.
Cette assurance présente toutefois certaines limites. La couverture est liée au solde de votre prêt immobilier, qui diminue avec le temps, tandis que les primes restent souvent inchangées. Si vous changez de prêteur, vous devrez peut-être présenter une nouvelle demande et celle-ci pourrait être refusée en raison de votre âge ou d’un changement de votre état de santé.
Types de couverture disponibles
- Assurance vie : couvre le solde de votre prêt immobilier en cas de décès, à hauteur de 750 000 $ à 1 million de dollars selon l'assureur
- Assurance maladies graves : couvre le solde du prêt immobilier en cas de diagnostic de cancer, de crise cardiaque ou d'accident vasculaire cérébral, généralement à hauteur de 450 000 $
- Assurance invalidité : prend en charge les mensualités hypothécaires pendant une période pouvant aller jusqu'à 24 mois par sinistre, à hauteur de 3 000 à 4 000 dollars par mois
- Assurance perte d'emploi : couvre les prestations pendant une période maximale de 6 mois par perte d'emploi, avec un délai de carence de 60 jours et l'admissibilité aux prestations d'assurance-emploi
Les primes dépendent de votre âge, du solde de votre prêt immobilier et du niveau de couverture. Un non-fumeur de 35 ans ayant un prêt immobilier de 500 000 $ pourrait payer entre 20 et 50 $ par mois pour une assurance vie. L’ajout d’une couverture en cas de maladie grave ou d’invalidité augmente ce montant.
Autres options
De nombreux conseillers financiers recommandent de souscrire une assurance vie temporaire distincte plutôt qu’une assurance de protection hypothécaire. Les polices temporaires offrent davantage de flexibilité, des capital-décès fixes et la possibilité de les transférer d’un prêteur à un autre.
Vous pouvez désigner n’importe qui comme bénéficiaire, et pas seulement votre prêteur. Si vous déménagez ou si vous refinancez votre prêt, votre couverture se poursuit sans qu’il soit nécessaire de présenter une nouvelle demande. Les tarifs sont souvent plus avantageux pour un niveau de protection identique.
Avantages de l’assurance hypothécaire
- Accès à la propriété : achetez avec un apport initial de seulement 5 %, ce qui vous permet d'entrer plus rapidement sur le marché et de constituer plus tôt un capital immobilier
- Des taux d'intérêt compétitifs : les prêts hypothécaires assurés bénéficient souvent de taux plus bas, car le risque encouru par les prêteurs est moindre
- Élargissement des critères d'admissibilité : les emprunteurs ayant un faible score de solvabilité ou des revenus irréguliers pourraient désormais obtenir plus facilement un prêt hypothécaire garanti
- Relèvement du plafond : les prêts hypothécaires garantis sont désormais disponibles jusqu'à 1,5 million de dollars, ce qui aide les acheteurs sur les marchés où les prix sont élevés
- Amortissement sur 30 ans : les primo-accédants et les acheteurs de logements neufs peuvent étaler leur remboursement, ce qui réduit le montant de leurs mensualités
Inconvénients à prendre en compte
- Augmentation du coût d'emprunt : les primes alourdissent le solde de votre prêt immobilier de plusieurs milliers d'euros, ce qui augmente le montant total des intérêts payés au fil du temps
- Aucun avantage pour l'emprunteur : l'assurance contre le défaut de paiement protège le prêteur, et non vous, en cas de défaut de paiement
- Taxe provinciale obligatoire : la taxe de vente provinciale (TVP) sur les primes en Ontario, au Québec et en Saskatchewan doit être acquittée d'avance lors de la signature de l'acte de vente
- Impossible de résilier avant terme : la couverture reste en vigueur jusqu’à ce que le ratio prêt/valeur passe en dessous de 80 %, même si la valeur du logement augmente
- Limites de l'assurance de protection : la couverture diminue en fonction du solde du prêt hypothécaire, elle n'est pas transférable d'un prêteur à l'autre et peut nécessiter une nouvelle demande
Qui a besoin d’une assurance hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire si votre apport personnel est inférieur à 20 %. Vous n’avez pas le choix en la matière. Vous pouvez toutefois maîtriser les coûts en augmentant votre apport personnel afin de réduire votre ratio prêt/valeur.
L’assurance protection est facultative. Elle peut vous convenir si vous avez des personnes à charge qui dépendent de vos revenus, si vous ne disposez pas d’autre assurance vie ou si vous travaillez dans un secteur où le risque de perte d’emploi est élevé. Elle peut également vous apporter une tranquillité d’esprit lorsque vous venez d’accéder à la propriété et que vos économies sont limitées.
Si vous disposez déjà d’une assurance vie temporaire, d’une couverture invalidité par l’intermédiaire de votre employeur ou d’une épargne d’urgence suffisante, une assurance de protection hypothécaire pourrait s’avérer superflue. Comparez le coût et les garanties des différentes polices avant de vous engager.
Contrôle réglementaire et prestataires
Au Canada, tous les assureurs contre le défaut de paiement hypothécaire sont soumis à la réglementation fédérale. Le BSIF fixe les exigences en matière de fonds propres, les normes de gestion des risques et les lignes directrices relatives aux primes afin de préserver la stabilité financière.
La SCHL est une société d’État et le plus grand fournisseur. Sagen et Canada Guaranty sont des assureurs privés. Ces trois entités proposent des produits similaires, et les prêteurs choisissent l’assureur en fonction de leurs relations commerciales et des tarifs pratiqués.
Vous n’avez aucune influence directe sur le choix de l’assureur. C’est votre prêteur qui souscrit la couverture au cours de la procédure d’approbation. Les tarifs des primes sont uniformisés entre les différents prestataires ; votre coût sera donc le même, quel que soit l’assureur.
Modifications apportées aux politiques en 2026
Plusieurs modifications réglementaires sont entrées en vigueur fin 2024 et s’appliquent tout au long de l’année 2026. Le plafond du montant des prêts hypothécaires assurés est passé de 1 million à 1,5 million de dollars à compter du 15 décembre 2024. Cela permet à davantage d’acheteurs dans les villes où le coût de la vie est élevé d’accéder à un financement assuré.
Les primo-accédants et les acheteurs de logements neufs peuvent désormais opter pour une durée de remboursement de 30 ans dans le cadre d’un prêt hypothécaire garanti. Cette option réduit les mensualités, mais augmente le montant total des intérêts payés. Une prime supplémentaire de 0,20 % s’applique aux prêts d’une durée de 30 ans.
Les refinancements destinés à la construction de logements accessoires légaux sont désormais admissibles à une assurance contre le défaut de paiement à hauteur de 2 millions de dollars, avec un ratio prêt/valeur de 90 %. Cette modification vise à soutenir les efforts visant à accroître l’offre de logements grâce à la construction de maisons dans les ruelles et de logements en sous-sol.
Avant de finaliser votre prêt immobilier, comparez les différentes options à votre disposition à l’aide d’outils tels que notre comparateur de cartes de crédit afin de trouver des programmes de fidélité permettant de compenser les frais de dossier, ou renseignez-vous sur les comptes d’épargne à taux d’intérêt élevé pour constituer plus rapidement votre apport personnel.
En résumé
Au Canada, l’assurance hypothécaire remplit deux fonctions. L’assurance contre le défaut de paiement protège les prêteurs et vous permet d’acheter un bien immobilier avec un apport inférieur à 20 %. L’assurance de protection couvre votre prêt hypothécaire en cas de maladie, d’invalidité ou de perte d’emploi.
L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque l’apport personnel est inférieur à 20 % et coûte entre 0,60 % et 4,20 % du montant de votre prêt hypothécaire. La prime est ajoutée au solde de votre prêt et remboursée au fil du temps. Une taxe provinciale s’applique dans certaines régions et est due à la signature de l’acte de vente.
L’assurance de protection est facultative. Comparez les produits proposés par les prêteurs avec les polices d’assurance vie temporaire et d’invalidité autonomes. Les couvertures autonomes offrent souvent un meilleur rapport qualité-prix, une plus grande flexibilité et un meilleur contrôle sur le choix des bénéficiaires.
Si vous envisagez d’acheter en 2026, tenez compte des frais d’assurance dans votre budget. Augmentez autant que possible votre apport personnel, renseignez-vous sur des programmes tels que le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété, et comparez les offres pour trouver les meilleurs taux. Restez informé en vous inscrivant à notre newsletter pour recevoir des mises à jour sur les tendances en matière de prêts hypothécaires, les variations de taux et les stratégies pour réaliser des économies.
