Sous-titre : Découvrez dans quels cas l’assurance hypothécaire est obligatoire et combien elle coûte aux acheteurs canadiens.
Lorsque vous achetez une maison au Canada avec un apport inférieur à 20 %, l’assurance prêt hypothécaire devient obligatoire. Cette assurance protège votre prêteur en cas de défaut de paiement, et non vous-même en tant qu’emprunteur.
La prime représente généralement entre 2,8 % et 4 % du montant de votre prêt hypothécaire et s’ajoute au solde total de votre prêt. Trois prestataires dominent le marché canadien : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty.
Les récentes modifications réglementaires entrées en vigueur en décembre 2024 ont relevé le plafond du montant des prêts hypothécaires assurés à 1,5 million de dollars et ont élargi l’admissibilité à l’amortissement sur 30 ans pour les primo-accédants. Si vous envisagez d’acheter une maison, comparez les différentes options à l’aide de notre comparateur de cartes de crédit afin de maximiser les avantages liés aux frais de clôture.
Qu’est-ce que l’assurance hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire (également appelée assurance prêt immobilier) vous permet d’acheter une maison avec un apport initial inférieur à 20 % de la valeur du bien. Cette assurance protège les prêteurs sous réglementation fédérale contre les pertes si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt hypothécaire.
Cette protection permet aux établissements financiers d’accorder des prêts hypothécaires aux acheteurs qui n’ont pas réuni la totalité des 20 % d’apport personnel. Sans cette assurance, la plupart des prêteurs exigeraient que vous apportiez au moins 20 % de fonds propres dès le départ.
La prime est calculée en pourcentage du montant de votre prêt immobilier et dépend de votre ratio prêt/valeur. Vous pouvez régler cette prime d’un seul coup ou l’ajouter au solde de votre prêt immobilier et la rembourser au fil du temps avec les intérêts.
Quand une assurance est obligatoire
La réglementation canadienne impose une assurance hypothécaire dès lors que votre apport personnel est inférieur à 20 % du prix d’achat. Ce seuil s’applique à tous les biens immobiliers résidentiels admissibles à un prêt hypothécaire assuré dans l’ensemble du pays.
Au Canada, le montant minimum de l’acompte est déterminé selon un système progressif basé sur la valeur du bien immobilier. Pour les maisons dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 $, un acompte minimum de 5 % est requis.
Pour les biens immobiliers dont la valeur se situe entre 500 000 $ et 1 499 999 $, vous devez verser un acompte de 5 % sur les premiers 500 000 $, plus 10 % sur le montant restant. Les biens immobiliers d’une valeur égale ou supérieure à 1,5 million de dollars ne peuvent pas bénéficier d’une assurance hypothécaire et nécessitent un acompte minimum de 20 %.
| Prix d’achat | Acompte minimum | Exemple de calcul | Assurance obligatoire |
|---|---|---|---|
| 400 000 $ | 5 % | 20 000 $ | Oui |
| 600 000 $ | 5 % + 10 % | 35 000 $ | Oui |
| 750 000 $ | 5 % + 10 % | 50 000 $ | Oui |
| 1 500 000 $ | 20 % | 300 000 $ | Non |
Même si vous avez épargné 20 % ou plus, certains prêteurs peuvent tout de même exiger une assurance hypothécaire si vous êtes travailleur indépendant ou si votre historique de crédit est limité. Les taux et les conditions peuvent varier selon l’établissement financier.
Assureurs canadiens
Au Canada, trois organismes proposent des assurances contre le défaut de paiement hypothécaire. C’est généralement votre prêteur qui choisit le prestataire lors du processus d’approbation de votre prêt hypothécaire, bien que les trois organismes appliquent des barèmes de primes similaires, fixés par la réglementation fédérale.
Assurance SCHL
La Société canadienne d’hypothèques et de logement est une société d’État fédérale et le plus grand assureur hypothécaire du pays. La SCHL propose des assurances hypothécaires depuis 1954 et définit bon nombre des normes du secteur auxquelles se conforment les assureurs privés.
La SCHL propose une assurance hypothécaire standard pour les achats immobiliers et a récemment étendu sa couverture aux refinancements destinés à financer la construction d’un logement secondaire. Ces refinancements sont admissibles pour les propriétés dont la valeur ne dépasse pas 2 millions de dollars, avec un ratio prêt/valeur maximal de 90 %.
Assureurs privés
Sagen (anciennement Genworth Financial Canada) et la Canada Guaranty Mortgage Insurance Company sont des assureurs hypothécaires privés agréés. Ces deux sociétés proposent des produits comparables à ceux de la SCHL, avec des taux de prime et des critères d’admissibilité similaires.
Sagen propose également un produit haut de gamme appelé MLI Select, qui repose sur une tarification en fonction du risque. Les emprunteurs présentant un profil de crédit solide (score supérieur à 680) peuvent bénéficier de primes pouvant atteindre 25 % de moins que les taux standard.
- SCHL : société d'État fédérale, première en termes de parts de marché, définit les normes du secteur
- Sagen : assureur privé proposant le produit « MLI Select » avec une tarification basée sur le risque pour les emprunteurs éligibles
- Canada Guaranty : assureur privé proposant des produits et des tarifs comparables à ceux de la SCHL
Tarifs et coûts des services haut de gamme
Les primes d’assurance hypothécaire sont calculées en multipliant le montant de votre prêt hypothécaire par un taux en pourcentage. Ce taux dépend de votre ratio prêt/valeur, que vous calculez en divisant le montant emprunté par la valeur du bien immobilier.
Plus votre ratio prêt/valeur est élevé (ce qui signifie un apport personnel moins important), plus le pourcentage de votre prime est élevé. En septembre 2023, les taux de prime standard vont de 0,6 % pour les emprunteurs apportant entre 15 % et 19,99 % à 4,00 % pour ceux qui apportent l’apport minimum de 5 %.
| Acompte | Taux de LTV | Tarif majoré |
|---|---|---|
| de 5 % à 9,99 % | de 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
| de 10 % à 14,99 % | de 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| de 15 % à 19,99 % | de 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
| 20 % ou plus | 80 % ou moins | Aucun requis |
Les primo-accédants qui optent pour une durée d’amortissement de 30 ans doivent s’acquitter d’une majoration de 0,20 % sur leur prime. Certaines provinces appliquent également la taxe de vente provinciale sur la prime d’assurance, qui doit être réglée d’avance lors de la signature de l’acte de vente.
Exemples de coûts réels
Pour l’achat d’une maison d’une valeur de 450 000 $ avec un apport personnel de 5 % (22 500 $), vous emprunteriez 427 500 $. Avec un ratio prêt/valeur de 95 %, la prime s’élève à 4,00 %, soit 17 100 $.
Cette prime s’ajoute au solde de votre prêt hypothécaire, ce qui porte le montant total de votre emprunt à 444 600 $. Sur une période d’amortissement de 25 ans, vous devrez également payer des intérêts sur le montant de cette prime.
Si vous augmentiez votre apport personnel à 10 % (45 000 $), vous emprunteriez 405 000 $ avec un ratio prêt/valeur de 90 %. La prime baisse alors à 3,10 %, soit 12 555 $, ce qui représente une économie de 4 545 $ par rapport au scénario avec un apport de 5 %.
Comment éviter la surprime
La seule façon sûre d’éviter l’assurance hypothécaire est de verser un apport initial d’au moins 20 % du prix d’achat. Cela vous dispense totalement de cette assurance et vous permet d’économiser des milliers d’euros en primes.
Plusieurs programmes canadiens peuvent vous aider à atteindre plus rapidement le seuil de 20 %. Le Régime d’accession à la propriété vous permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER en franchise d’impôt pour acheter votre première maison.
Le compte d’épargne pour l’achat d’une première maison permet aux Canadiens admissibles d’épargner jusqu’à 40 000 $ en franchise d’impôt, spécialement destinés à l’achat d’une première maison. Vous pouvez combiner ces deux programmes pour disposer d’un montant maximal de 100 000 $ par personne pour votre apport personnel.
- Économisez 20 % sur votre apport personnel : cela vous dispense totalement de l'obligation de souscrire une assurance hypothécaire et des frais de prime
- Profitez du Régime d'accession à la propriété : retirez jusqu'à 60 000 $ de votre REER en franchise d'impôt pour l'achat de votre première maison
- Optimisez vos cotisations au CELIAPP : épargnez jusqu'à 40 000 $ en franchise d'impôt sur votre CELIAPP
- Combiner les programmes : bénéficiez d'un financement pouvant atteindre 100 000 $ par personne en combinant le Programme d'accession à la propriété (HBP) et le CELIAPP
- Envisagez un apport plus important : même un apport de 15 % permet de faire passer la prime de 4 % à 2,8 %.
Si vous ne pouvez pas atteindre immédiatement les 20 %, envisagez de reporter votre achat afin d’économiser davantage. Le simple fait de passer d’un apport de 5 % à 15 % permet de faire baisser votre taux de prime de 4 % à 2,8 %, ce qui représente une économie considérable.
Modifications réglementaires de 2026
Le gouvernement canadien a mis en œuvre des changements importants aux règles relatives à l’assurance hypothécaire, qui entreront en vigueur le 15 décembre 2024. Ces modifications élargissent l’accès aux prêts hypothécaires assurés et ont une incidence sur les critères d’admissibilité de milliers d’acheteurs.
Le plafond de prix pour les prêts hypothécaires assurés est passé de 1 million à 1,5 million de dollars. Cela signifie que les biens immobiliers d’une valeur maximale de 1 499 999 dollars peuvent désormais bénéficier d’une assurance hypothécaire avec un apport inférieur à 20 %.
Tous les primo-accédants sont désormais admissibles à une durée d’amortissement de 30 ans pour les prêts hypothécaires garantis, tant pour les logements existants que pour les logements neufs. Auparavant, cette durée d’amortissement prolongée était réservée aux seuls achats de logements neufs.
| Élément de politique | Avant décembre 2024 | Après décembre 2024 |
|---|---|---|
| Plafond tarifaire | 1 000 000 $ | 1 500 000 $ |
| amortissement sur 30 ans | Uniquement les constructions neuves | Tous les types de biens immobiliers |
| Conditions d’admissibilité | Premiers acheteurs, logements neufs | Tous les primo-accédants |
| Supplément | Aucun | +0,20 % pour une durée de 30 ans |
Pour un prêt hypothécaire de 400 000 dollars, le fait de passer d’une durée d’amortissement de 25 ans à une durée de 30 ans réduit les mensualités d’environ 164 dollars. Cela améliore les ratios de service de la dette et aide les acheteurs à obtenir des prêts hypothécaires plus élevés.
Assurance ou apport initial de 20 %
Choisir entre souscrire une assurance hypothécaire avec un apport initial moins élevé ou économiser jusqu’à atteindre 20 % implique de faire des compromis entre le temps, le coût et les opportunités.
L’assurance hypothécaire vous permet d’accéder plus rapidement à la propriété et de profiter potentiellement de la plus-value immobilière tout en constituant un capital. Cependant, la prime ajoute plusieurs milliers d’euros au coût total de votre emprunt et alourdit vos mensualités.
En attendant de bénéficier d’une réduction de 20 %, vous supprimez certes la prime d’assurance, mais vous retardez votre achat. Pendant ce temps, les prix de l’immobilier pourraient augmenter, ce qui risquerait d’annuler les économies réalisées sur l’assurance.
- Entrez plus tôt sur le marché : commencez dès maintenant à vous constituer un patrimoine immobilier et profitez immédiatement de la plus-value potentielle de votre bien
- Moins de liquidités nécessaires au départ : gardez vos économies à disposition pour les travaux de rénovation, l'achat de meubles ou un fonds d'urgence
- Bénéficiez de meilleurs taux : les prêts hypothécaires assurés donnent souvent droit à des taux d'intérêt plus bas que les prêts hypothécaires non assurés
- Figer les coûts du logement : les mensualités hypothécaires restent généralement plus stables que les hausses de loyer au fil du temps
- Coût de la prime : payez entre 2,8 % et 4 % du montant du prêt hypothécaire, qui s'ajoute au solde total de votre prêt
- Intérêts sur la prime : payer des intérêts sur le montant de la prime d'assurance pendant toute la durée de l'amortissement
- Des mensualités plus élevées : un solde hypothécaire plus important entraîne des mensualités plus élevées qu'avec un apport de 20 %.
- Moins de fonds propres au départ : commencer avec un apport minimal dans votre bien immobilier, ce qui limite la flexibilité en matière de refinancement
Avant de prendre cette décision, tenez compte des conditions du marché local, de votre stabilité financière et de votre calendrier. Si vous comparez différentes options de prêt immobilier, découvrez nos meilleurs comptes d’épargne pour optimiser vos rendements tout en constituant un apport personnel plus important.
En résumé
L’assurance hypothécaire permet aux acheteurs canadiens d’acquérir un bien immobilier avec un apport initial pouvant descendre jusqu’à 5 %, ce qui protège les prêteurs tout en facilitant l’accès à la propriété. Le coût de la prime varie entre 2,8 % et 4 % du montant de votre prêt hypothécaire, en fonction de votre ratio prêt/valeur.
Des modifications réglementaires récentes ont relevé le plafond d’assurance hypothécaire à 1,5 million de dollars et ont élargi l’admissibilité à un amortissement sur 30 ans pour les primo-accédants. Trois prestataires — la SCHL, Sagen et Canada Guaranty — proposent des produits d’assurance comparables ; c’est généralement votre prêteur qui choisit le prestataire lors de l’approbation.
Calculez soigneusement le coût total de votre projet, en tenant compte de la prime d’assurance et des intérêts que vous devrez payer au fil du temps. Envisagez de recourir au Régime d’accession à la propriété et au Compte d’épargne pour l’achat d’une première maison afin de réunir les 20 % d’apport personnel et d’éviter ainsi de payer une assurance. Restez informé des stratégies hypothécaires et des produits financiers en vous inscrivant à notre newsletter pour recevoir des conseils d’experts directement dans votre boîte mail.
