Louer ou acheter au Canada : faire les vrais calculs
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Louer ou acheter, ce n'est presque jamais une simple comparaison entre un loyer et un paiement hypothécaire. Un paiement qui ressemble à votre loyer cache l'impôt foncier, l'entretien, l'assurance, les frais de clôture et les frais de vente. De l'autre côté, la location libère votre mise de fonds, que vous pouvez placer. Ce guide, qui fait partie de notre section prêts hypothécaires, passe chaque poste en revue avec notre calculateur achat ou location et un ménage hypothétique.
L'exemple qui suit est une illustration, pas une prévision. Changez une seule hypothèse et le gagnant peut changer : c'est la principale leçon.
Louer ou acheter : comment comparer
La bonne façon de comparer, c'est de regarder ce que vous possédez à la fin, pas ce que vous payez chaque mois. L'acheteur finit avec l'avoir propre de sa maison, moins les frais de vente. Le locataire finit avec un portefeuille de placements, bâti avec l'argent qu'il n'a pas mis dans la maison.
Notre calculateur suit cette logique. Il compte tous les coûts de la propriété, les compare chaque année au coût de la location et suppose que le locataire place :
- la mise de fonds que l'acheteur aurait versée;
- les frais de clôture que l'acheteur aurait payés à l'achat;
- l'écart mensuel chaque fois que la propriété coûte plus cher que la location.
Il compare ensuite l'avoir de l'acheteur, après 5 % de frais de vente, au portefeuille du locataire. Ce second chiffre représente le coût d'opportunité de la mise de fonds, la partie que la plupart des débats oublient.
Les coûts cachés de la propriété
Le paiement hypothécaire n'est qu'une partie du coût d'une maison. La liste des coûts d'achat publiée par la SCHL compte de nombreuses dépenses ponctuelles qui n'apparaissent jamais dans une estimation de paiement.
Les coûts ponctuels à l'achat
À la signature, vous pouvez payer des frais d'évaluation, une inspection, des frais juridiques ou de notaire, une assurance titres, l'enregistrement et des ajustements pour les taxes ou services payés d'avance. La plupart des provinces perçoivent aussi des droits de mutation, souvent le plus gros frais de clôture. Estimez les vôtres avec notre calculateur de droits de mutation.
Viennent ensuite les coûts d'emménagement : déménagement, électroménagers, habillage des fenêtres, outils et premières réparations. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, la prime d'assurance hypothécaire s'ajoute au prêt. Notre guide de l'assurance hypothécaire explique son fonctionnement.
Les coûts récurrents
Chaque année, le propriétaire paie l'impôt foncier, l'assurance habitation et l'entretien, en plus des intérêts. En copropriété, il paie aussi des frais de condo. Contrairement au loyer, ces coûts suivent souvent la valeur de la maison, et une seule réparation, comme une toiture ou une fournaise, peut coûter des milliers de dollars d'un coup.
Le locataire a moins de ces coûts. Son principal ajout est l'assurance locataire, qui protège ses biens et sa responsabilité. Notre guide sur le coût de l'assurance locataire indique quoi prévoir.
Notre exemple hypothétique
Pour illustrer le compromis, nous avons utilisé le scénario par défaut de notre calculateur. Toutes les données sont des hypothèses, pas des données du marché :
- Prix de la maison : 500 000 $, avec une mise de fonds de 100 000 $ (20 %), donc sans assurance hypothécaire.
- Prêt hypothécaire : 400 000 $ à 4,5 % sur 25 ans.
- Impôt foncier et entretien : 1 % de la valeur de la maison chacun, par année.
- Frais de clôture : 15 000 $ pour les droits de mutation et les frais juridiques.
- Appréciation de la maison : 3 % par année.
- Loyer : 2 200 $ par mois, en hausse de 2,5 % par année.
- Rendement des placements : 6 % par année sur le portefeuille du locataire.
Le calculateur ajoute aussi une assurance habitation de 0,4 % de la valeur de la maison pour le propriétaire, 25 $ par mois d'assurance locataire pour le locataire, et 5 % de frais de vente à la fin.
La première année, mois par mois
- Coût mensuel du propriétaire : environ 3 214 $, dont 2 214 $ de paiement hypothécaire, proche du loyer.
- Impôt foncier, entretien et assurance : environ 1 000 $ de plus par mois.
- Coût mensuel du locataire : environ 2 225 $, assurance locataire comprise.
Sur les paiements hypothécaires de la première année, environ 17 653 $ vont aux intérêts. Pendant ce temps, le locataire place les 115 000 $ que l'acheteur a mis dans la mise de fonds et les frais de clôture, plus l'écart mensuel d'environ 989 $.
Le résultat après 10 ans
Après 10 ans, dans ce scénario, voici où en sont les deux ménages :
- Valeur de la maison : 671 958 $, avec un solde hypothécaire de 290 206 $.
- Avoir de l'acheteur après 5 % de frais de vente : 348 154 $.
- Portefeuille du locataire : 354 058 $.
| Année | Acheteur, après frais de vente | Portefeuille du locataire | En avance |
|---|---|---|---|
| Année 1 | 98 164 $ | 134 291 $ | Locataire |
| Année 5 | 199 470 $ | 220 772 $ | Locataire |
| Année 10 | 348 154 $ | 354 058 $ | Locataire |
| Année 15 | 526 004 $ | 523 552 $ | Acheteur, de justesse |
La location l'emporte de 5 904 $. L'écart est faible et il se referme avec le temps : après 15 ans, l'achat passe devant de 2 452 $. Un petit changement d'hypothèse suffit à renverser le verdict.
Les hypothèses qui comptent le plus
Deux données expliquent presque tout : la vitesse d'appréciation de la maison et le rendement que le locataire obtient sur ses placements. Voici ce qui se passe après 10 ans quand on en change une à la fois, toutes les autres restant égales :
| Scénario | Acheteur, après frais de vente | Portefeuille du locataire | En avance |
|---|---|---|---|
| Cas par défaut (appréciation 3 %, rendement 6 %) | 348 154 $ | 354 058 $ | Locataire, de 5 904 $ |
| Appréciation de 2 % par année | 288 816 $ | 346 607 $ | Locataire, de 57 791 $ |
| Appréciation de 4 % par année | 412 910 $ | 361 895 $ | Acheteur, de 51 015 $ |
| Rendement de 4 % par année | 348 154 $ | 300 935 $ | Acheteur, de 47 219 $ |
| Rendement de 7 % par année | 348 154 $ | 384 448 $ | Locataire, de 36 294 $ |
Ce ne sont pas des prévisions. Ces chiffres montrent pourquoi une règle générale comme « louer, c'est jeter son argent par les fenêtres » ne tient pas. Tout dépend de votre ville, de votre loyer, de votre taux et de votre discipline.
Ce que le calculateur ne voit pas
Certains facteurs pèsent lourd dans la décision, mais n'entrent pas dans une formule.
L'avantage du locataire suppose que l'argent est vraiment placé, chaque mois, pendant 10 ans. Si l'écart est dépensé, l'achat gagne en général, parce que les paiements hypothécaires forcent l'épargne. La fiscalité compte aussi. Le gain sur votre résidence principale n'est généralement pas imposable si la maison a été votre résidence principale pour chaque année de détention, selon le guide des gains en capital de l'ARC, et vous devez déclarer la vente. Le rendement du locataire n'est à l'abri de l'impôt que dans un CELI, un REER ou un CELIAPP, dans les limites permises. Notre guide du CELI explique son fonctionnement.
Restent les facteurs non financiers : la stabilité, la liberté de rénover, la souplesse pour déménager pour un emploi et le temps consacré aux réparations. Ils méritent aussi leur place dans la décision.
Quand l'achat a plus de sens
- Vous comptez rester longtemps : les frais de clôture et de vente se paient une fois, donc un long séjour les répartit sur plus d'années.
- Les loyers sont élevés par rapport aux prix : plus votre loyer est élevé par rapport au prix de la maison, plus l'achat se défend.
- Vous ne placeriez pas l'écart : si l'argent économisé en louant serait dépensé, l'épargne forcée du prêt hypothécaire favorise l'achat.
- Vous avez un coussin complet : mise de fonds, frais de clôture et fonds d'urgence sont couverts sans vider votre épargne.
- Vous tenez à la stabilité : aucun risque de fin de bail, et la liberté de rénover.
Conclusion
Louer ou acheter, c'est comparer deux valeurs nettes, pas deux paiements mensuels. La propriété entraîne des frais de clôture, de l'impôt foncier, de l'entretien, de l'assurance et des frais de vente qu'une estimation de paiement ignore. La location libère votre mise de fonds, mais elle ne paie que si vous la placez avec discipline. Dans notre exemple hypothétique, les deux chemins finissent à quelques milliers de dollars l'un de l'autre après 10 ans, et de petits écarts d'appréciation ou de rendement décident du gagnant. Entrez vos propres chiffres avant de décider, et vérifiez ce que vous pouvez emprunter avec notre calculateur de capacité d'emprunt.
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Questions fréquentes sur louer ou acheter
Est-ce moins cher de louer ou d'acheter au Canada?
Tout dépend de votre ville, de votre loyer, du prix de la maison et de la façon dont vous placez l'écart. Dans notre exemple hypothétique, une maison de 500 000 $ et un loyer de 2 200 $ finissent à 5 904 $ l'un de l'autre après 10 ans. De petits changements d'appréciation ou de rendement changent le gagnant. Testez votre situation avec notre calculateur achat ou location.
Quels sont les coûts cachés de la propriété?
En plus du prêt hypothécaire, le propriétaire paie l'impôt foncier, l'assurance habitation, l'entretien et, le cas échéant, des frais de condo. À l'achat, il paie des frais de clôture comme les droits de mutation, les frais juridiques ou de notaire, l'inspection et l'évaluation. À la vente, il paie des frais de vente, souvent des commissions. Estimez le plus gros frais de clôture avec notre calculateur de droits de mutation.
Qu'est-ce que le coût d'opportunité de la mise de fonds?
C'est le rendement auquel vous renoncez en mettant de l'argent dans une maison au lieu de le placer. Dans notre exemple, le locataire place les 115 000 $ que l'acheteur consacre à la mise de fonds et aux frais de clôture. Cet argent fructifie pendant 10 ans, ce qui explique pourquoi la location peut l'emporter. Comparez des scénarios avec notre calculateur d'intérêts composés.
Louer, est-ce jeter son argent par les fenêtres?
Non. Le loyer paie un logement, tout comme les intérêts hypothécaires, l'impôt foncier et l'entretien le font pour un propriétaire. La première année de notre exemple, le propriétaire paie à lui seul environ 17 653 $ d'intérêts, en plus des autres coûts. Ce qui compte, c'est la valeur nette à la fin, pas le fait qu'une partie du paiement bâtisse de l'avoir propre. Notre calculateur de paiement hypothécaire montre la part des intérêts dans chaque paiement.
Combien de temps faut-il rester pour que l'achat soit rentable?
Il n'existe pas de seuil universel. Les frais de clôture et de vente ne se paient qu'une fois, donc plus vous restez longtemps, plus vous avez le temps de les récupérer. Dans notre exemple, la location reste devant jusqu'à la 10e année, et l'achat passe devant après 15 ans. Testez votre propre horizon dans le calculateur achat ou location.
Combien faut-il épargner avant d'acheter?
Il vous faut la mise de fonds minimale, soit 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix, plus les frais de clôture et un fonds d'urgence pour les réparations. Une mise de fonds de 20 % évite l'assurance hypothécaire. Vérifiez vos chiffres avec notre calculateur de mise de fonds et lisez notre guide sur la préapprobation hypothécaire.
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