Choisir le bon prêteur hypothécaire peut vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée de votre prêt. Au Canada, les acheteurs peuvent choisir entre les grandes banques, les coopératives de crédit, les sociétés de financement hypothécaire et les prêteurs alternatifs, qui proposent chacun des taux, des conditions et des critères d’approbation différents.
Ce guide passe en revue les meilleurs prêteurs hypothécaires au Canada, en comparant les taux, les frais et le service à la clientèle afin de vous aider à prendre une décision éclairée. Que vous achetiez votre première maison ou que vous souhaitiez refinancer votre prêt, bien connaître vos options est la première étape pour obtenir un financement avantageux.
L’avis de Ratesopedia : La plupart des Canadiens continuent de s’adresser aux six grandes banques pour leurs prêts hypothécaires, mais les coopératives de crédit et les sociétés de financement hypothécaire proposent souvent des taux plus bas et des conditions plus souples. En cherchant ailleurs qu’auprès de votre banque actuelle — notamment par l’intermédiaire d’un courtier hypothécaire —, vous pouvez trouver de meilleures offres et réaliser des économies pouvant atteindre 10 000 $ ou plus sur une période de cinq ans.
Types de prêteurs hypothécaires au Canada
Les prêteurs hypothécaires canadiens se répartissent en quatre grandes catégories, chacune présentant des avantages et des procédures d’approbation qui lui sont propres. Comprendre ces catégories vous aide à cibler les prêteurs qui correspondent à votre profil financier.
- Banques : Les six grandes banques (RBC, TD Bank, Banque Scotia, BMO, CIBC, Banque Nationale) détiennent la majorité des prêts hypothécaires résidentiels au Canada et proposent la gamme de produits la plus étendue, bien que souvent à des taux affichés plus élevés.
- Les coopératives de crédit : des établissements détenus par leurs membres qui desservent des régions spécifiques et proposent souvent des taux compétitifs ainsi qu'un service personnalisé. Selon des données récentes, les coopératives de crédit représentaient 21,88 % des nouveaux prêts hypothécaires.
- Sociétés de financement hypothécaire (SFH) : prêteurs non bancaires tels que First National et MCAP, qui travaillent par l'intermédiaire de courtiers hypothécaires et se spécialisent dans les prêts hypothécaires réglementés au niveau fédéral, souvent assurés.
- Prêteurs alternatifs : parmi lesquels figurent les sociétés d'investissement hypothécaire (MIC) et les prêteurs privés, qui s'adressent aux emprunteurs qui ne remplissent pas les conditions requises par les établissements traditionnels en raison de difficultés liées à la justification de leur solvabilité ou de leurs revenus.
Au deuxième trimestre 2024, l’encours total des prêts hypothécaires résidentiels au Canada atteignait 2 000 milliards de dollars. Les six grandes banques contrôlent environ 70 % de ce marché, mais les prêteurs non bancaires s’approprient une part croissante des nouveaux prêts accordés.
Les six grandes banques canadiennes
Les six grandes banques restent les prêteurs hypothécaires les plus connus au Canada ; elles offrent une grande stabilité, un réseau étendu d’agences et une gamme complète de services bancaires. Cependant, leurs taux affichés sont souvent plus élevés que ceux que les courtiers hypothécaires peuvent obtenir auprès de prêteurs plus modestes.
| Banque | Solde du prêt hypothécaire résidentiel | Part de marché |
|---|---|---|
| RBC | 433 milliards de dollars | 21,7 % |
| Banque Scotia | 289,4 milliards de dollars | 14,5 % |
| TD | 268,7 milliards de dollars | 13,4 % |
| CIBC | 264,5 milliards de dollars | 13,2 % |
| BMO | 151,8 milliards de dollars | 7,6 % |
| Banque nationale | 92,3 milliards de dollars | 4,6 % |
Source des données : rapports financiers du deuxième trimestre 2024. Les taux et les conditions peuvent varier selon les établissements financiers.
Banque Royale du Canada (RBC)
En tant que plus grande banque du Canada en termes de capitalisation boursière et de portefeuille hypothécaire, RBC accompagne des millions de propriétaires dans toutes les provinces. La banque propose des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable d’une durée allant de six mois à dix ans, ainsi que des options de blocage de taux pouvant aller jusqu’à 120 jours.
TD Canada Trust
La TD Bank exploite l’un des réseaux d’agences les plus étendus du pays et propose des taux compétitifs aux clients qui ont recours à plusieurs de ses services bancaires. Les prêts hypothécaires de la TD Bank offrent des options de remboursement anticipé ainsi que la possibilité d’augmenter le montant des versements ou d’effectuer des versements forfaitaires annuels.
Banque Scotia
La Banque Scotia se distingue par ses conditions de remboursement anticipé flexibles, qui comptent parmi les plus avantageuses des six grandes banques. Les emprunteurs peuvent augmenter leurs versements jusqu’à 20 % par an et effectuer des remboursements anticipés forfaitaires, ce qui permet d’accélérer le remboursement du prêt hypothécaire pour ceux dont les revenus ou les déplacements varient.
BMO Banque de Montréal
BMO propose à la fois des prêts hypothécaires classiques et des prêts hypothécaires avec remise en espèces, dans le cadre desquels les emprunteurs reçoivent, à la signature du contrat, un pourcentage du montant du prêt sous forme d’argent comptant. Cette option peut permettre de couvrir les frais de déménagement ou les travaux de rénovation, mais s’accompagne généralement de taux légèrement plus élevés.
CIBC
La CIBC propose diverses solutions hypothécaires, notamment des prêts hypothécaires classiques, à ratio élevé et destinés aux travailleurs indépendants. La banque propose également Simplii Financial, sa marque de services bancaires numériques, qui offre parfois des taux plus avantageux aux demandeurs en ligne.
Banque Nationale du Canada
Desservant principalement le Québec tout en étendant ses activités dans d’autres provinces, la Banque Nationale allie une expertise régionale à des tarifs compétitifs. La banque indique que 28 % de ses prêts hypothécaires ont une durée d’amortissement restante supérieure à 25 ans, ce qui représente la proportion la plus faible parmi les six grandes banques.
Les coopératives de crédit à travers le Canada
Les coopératives de crédit ont vu leur part du marché hypothécaire canadien passer de 15 % en 2020 à plus de 21 % en 2023. En tant qu’institutions détenues par leurs membres, elles privilégient souvent des taux compétitifs et un service personnalisé plutôt que la maximisation des profits.
Avec près de 200 coopératives de crédit réparties dans toutes les provinces du Canada, la plupart des Canadiens vivent à proximité d’une agence locale. Le nombre de membres des coopératives de crédit s’élevait à 6,2 millions au premier trimestre 2024, hors Groupe Desjardins.
Coopératives de crédit notables
- Vancity (Colombie-Britannique) : la plus grande coopérative de crédit du Canada hors Québec, reconnue pour ses initiatives en matière de développement durable et ses programmes d'investissement communautaire.
- Meridian (Ontario) : la plus grande coopérative de crédit de l'Ontario, proposant une gamme complète de services bancaires et des taux hypothécaires compétitifs, et bénéficiant d'excellentes notes en matière de service à la clientèle.
- Coast Capital (Colombie-Britannique) : reconnue pour ses produits axés sur ses membres et pour reverser 10 % de ses bénéfices annuels aux communautés locales sous forme de subventions et de parrainages.
- Servus Credit Union (Alberta) : la plus grande coopérative de crédit de l'Alberta, qui propose le programme « Profit Share Rewards », permettant aux titulaires d'un prêt hypothécaire de recevoir chaque année une remise en argent en fonction de leur utilisation et de leurs soldes.
- Desjardins (Québec) : la plus grande fédération de coopératives de crédit du Canada, qui dessert principalement le Québec grâce à un réseau étendu de succursales et à un service bilingue.
De nombreuses coopératives de crédit proposent des conditions aussi avantageuses, voire supérieures, à celles des grandes banques, notamment des garanties de taux valables jusqu’à 120-130 jours, des marges de remboursement anticipé annuelles de 15 à 20 % et des pénalités moins élevées en cas de résiliation anticipée d’un prêt à taux fixe.
Sociétés de crédit immobilier
Les sociétés de financement hypothécaire (SFH) constituent un segment en pleine croissance du secteur canadien du crédit. Ces prêteurs non bancaires, soumis à la réglementation fédérale, opèrent généralement exclusivement par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires et se spécialisent dans les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement et assurés par la SCHL.
Comme les coopératives de crédit ne gèrent ni agences ni comptes courants, leurs frais généraux sont moins élevés. Cette efficacité se traduit souvent par des taux plus bas pour les emprunteurs qui répondent à leurs critères d’octroi de crédit, lesquels peuvent être tout aussi stricts que ceux des banques traditionnelles.
First National
First National, l’un des plus grands prêteurs non bancaires du Canada, a accordé des prêts hypothécaires à plus de 300 000 Canadiens depuis sa création il y a plus de 35 ans. La société propose des facilités de remboursement anticipé pouvant aller jusqu’à 15 % par an, des augmentations de versement de 15 % et des options de versement double.
MCAP
MCAP figure parmi les plus grands prêteurs hypothécaires non bancaires du Canada et est souvent choisi par les emprunteurs à la recherche de conditions de pénalités plus avantageuses. Ce prêteur autorise des remboursements anticipés forfaitaires à hauteur de 20 % et des augmentations de mensualités de 20 %, avec des pénalités hypothécaires souvent nettement inférieures à celles calculées par les six grandes banques.
Merix Financial
Spécialisée dans les solutions hypothécaires alternatives, Merix s’adresse aux emprunteurs qui ne répondent pas nécessairement aux critères traditionnels d’octroi de prêt. Cela inclut l’acceptation de sources de apport personnel flexibles, la proposition de taux non soumis à des tests de résistance, la prise en compte de revenus déclarés et la prise en compte des revenus locatifs.
Prêteurs alternatifs
Les prêteurs alternatifs comblent des lacunes importantes sur le marché hypothécaire canadien, en s’adressant aux emprunteurs qui se sont vu refuser un prêt par les établissements traditionnels. Cette catégorie comprend les prêteurs privés, les sociétés d’investissement hypothécaire (SII) et les sociétés de financement spécialisées.
Selon les données de la SCHL, les entités d’investissement hypothécaire (qui comprennent les MIC) ont capté 13 % de l’ensemble des nouveaux prêts hypothécaires au premier trimestre 2023, contre seulement 8 % au premier trimestre 2020. Cette progression reflète la demande croissante de solutions de crédit non traditionnelles.
- Taux d'intérêt plus élevés : les prêteurs alternatifs appliquent généralement des taux supérieurs de 2 à 6 points de pourcentage à ceux des prêteurs traditionnels, en raison de profils de risque plus élevés.
- Durées plus courtes : la plupart des prêts hypothécaires alternatifs ont une durée d'un an et prévoient des remboursements limités aux intérêts, ce qui nécessite un refinancement ou un renouvellement chaque année.
- Conditions d'octroi souples : les prêteurs s'adaptent aux besoins des travailleurs indépendants, des nouveaux arrivants au Canada, des personnes ayant des antécédents de crédit difficiles et des investisseurs immobiliers possédant plusieurs biens.
- Frais supplémentaires : il faut s'attendre à des frais de prêt, des frais de courtage, ainsi qu'à des frais juridiques et d'expertise potentiellement plus élevés que pour les prêts hypothécaires traditionnels.
Atrium Mortgage Investment Corp
La plus grande société de crédit hypothécaire résidentiel du Canada se concentre sur les solutions de financement à court terme, proposant généralement des durées d’un an avec des remboursements de capital et d’intérêts pour les ratios prêt/valeur inférieurs à 80 % dans le sud de l’Ontario et l’Ouest canadien. Les principaux profils d’emprunteurs comprennent les travailleurs indépendants, les nouveaux arrivants et les investisseurs.
Groupe financier MCAN
Présent par l’intermédiaire de plus de 3 000 courtiers à travers le pays, MCAN propose des taux fixes sur un, trois et cinq ans, ainsi que des options à taux variable sur cinq ans. Ce prêteur autorise des modes de calcul des revenus alternatifs, des durées d’amortissement prolongées et des ratios de service de la dette plus élevés que ceux autorisés par les banques traditionnelles.
Comment choisir un prêteur hypothécaire
Pour choisir le bon prêteur hypothécaire, il faut tenir compte de nombreux facteurs autres que le taux d’intérêt annoncé. Le taux le plus bas n’est pas toujours le plus avantageux dans l’ensemble si l’on prend en considération les frais, la flexibilité et la qualité du service.
- Comparez les taux effectifs : ne vous arrêtez pas aux taux affichés, mais examinez le taux réel qui vous sera proposé en fonction de votre apport personnel, de votre cote de crédit et du type de bien immobilier. Les prêts hypothécaires assurés (avec un apport inférieur à 20 %) donnent souvent droit à des taux plus bas.
- Évaluez les options de remboursement anticipé : les primes forfaitaires annuelles (10 à 20 %) et les majorations de paiement (10 à 20 %) vous permettent de rembourser plus rapidement le capital lorsque vos revenus vous le permettent.
- Comprendre le calcul des pénalités : les prêts hypothécaires à taux fixe résiliés avant leur échéance entraînent des pénalités calculées soit sur la base de trois mois d'intérêts, soit sur la base de l'écart de taux d'intérêt (IRD). Les formules d'IRD utilisées par les prêteurs varient considérablement en termes de coût.
- Pensez à la transférabilité : si vous envisagez de déménager avant la fin de votre contrat, la transférabilité vous permet de transférer votre prêt immobilier vers un nouveau bien sans pénalité, sous réserve de certaines conditions.
- Évaluation du service client : l'accès à des spécialistes compétents en matière de prêts immobiliers, des procédures de demande simples et une assistance réactive sont essentiels tout au long du cycle de vie de votre prêt immobilier.
En faisant appel à un courtier en crédit immobilier, vous avez accès à plusieurs prêteurs à la fois. Les courtiers comparent les offres des banques, des coopératives de crédit et des sociétés de financement hypothécaire afin de trouver les taux et les conditions les plus avantageux pour votre situation particulière, souvent sans aucun frais direct pour vous.
Taux hypothécaires actuels
Les taux hypothécaires varient en fonction des décisions de la Banque du Canada, de l’évolution du marché obligataire et des stratégies tarifaires propres à chaque prêteur. Les taux indiqués ci-dessous reflètent la situation actuelle du marché et constituent des repères généraux plutôt que des offres garanties.
| Terme | Gamme des six grandes banques | Plus bas du marché |
|---|---|---|
| Taux fixe sur 1 an | 4,74 % | — |
| Taux fixe sur 2 ans | 4,29 % | — |
| Taux fixe sur 3 ans | 4,39 % – 4,73 % | 3,94 % |
| Taux fixe sur 5 ans | 4,29 % – 4,91 % | 3,84 % – 3,99 % |
| Taux variable sur 3 ans | 4,05 % – 4,07 % | — |
| Taux variable sur 5 ans | 3,95 % – 4,26 % | 3,35 % |
Taux en vigueur en mars 2026. Les taux les plus bas du marché sont généralement proposés par les courtiers en crédit immobilier. Les taux et les conditions peuvent varier selon les établissements financiers.
Les taux les plus bas annoncés s’appliquent généralement aux prêts hypothécaires assurés dont l’apport personnel est inférieur à 20 %. Les prêts hypothécaires non assurés (avec un apport personnel supérieur ou égal à 20 %) sont généralement assortis de taux supérieurs de 0,10 % à 0,40 %, selon le prêteur et le type de bien immobilier.
Les emprunteurs de premier ordre, dont la cote de crédit est supérieure à 700, qui disposent d’un revenu stable et justifié et dont le ratio d’endettement est faible, peuvent bénéficier de ces taux compétitifs. Les personnes dont la cote de crédit se situe entre 600 et 699 doivent s’attendre à des taux légèrement plus élevés, tandis que celles dont la cote est inférieure à 600 doivent généralement s’adresser à des prêteurs alternatifs, à des coûts nettement plus élevés.
Plateformes hypothécaires numériques
Des prêteurs hypothécaires axés sur le numérique ont vu le jour afin de rationaliser le processus de demande et d’approbation. Ces plateformes réduisent les formalités administratives, accélèrent la souscription et proposent parfois des taux plus bas en supprimant les frais liés aux agences physiques.
- Nesto : Prêteur agréé au niveau fédéral proposant des demandes de prêt immobilier entièrement en ligne pour des immeubles résidentiels de 1 à 4 logements dans toutes les provinces, qui met l'accent sur la transparence des tarifs et la commodité du numérique.
- Pine : une plateforme numérique qui met l'accent sur des taux bas et l'absence totale de frais cachés, avec un processus de demande en ligne simplifié, conçu pour être rapide et transparent.
- Ratehub.ca/CanWise Financial : En tant que plus grande société de courtage hypothécaire en ligne du Canada, cette plateforme a financé plus de 18 milliards de dollars de prêts hypothécaires et a été élue « Société de courtage de l'année » au Canada pendant quatre années consécutives.
Les prêteurs en ligne proposent généralement des préqualifications instantanées, des portails de téléchargement de documents et un suivi en temps réel de l’état d’avancement des demandes. Toutefois, dans les situations complexes — telles que les revenus provenant d’une activité indépendante ou les biens immobiliers atypiques —, il peut s’avérer avantageux de s’adresser directement à un spécialiste expérimenté en crédit immobilier.
En résumé
Pour choisir parmi les prêteurs hypothécaires canadiens, il ne suffit pas de comparer les taux annoncés. Le prêteur le mieux adapté à votre situation est celui qui offre à la fois des taux compétitifs, des conditions flexibles, des pénalités raisonnables et un service de qualité tout au long de la durée de votre prêt hypothécaire.
Si les six grandes banques dominent le marché et offrent une certaine stabilité, les coopératives de crédit et les sociétés de crédit hypothécaire proposent souvent de meilleurs taux et des conditions de remboursement anticipé plus souples. Les prêteurs alternatifs jouent un rôle important pour les emprunteurs dont les revenus ou le profil de crédit ne correspondent pas aux critères traditionnels, même si leurs services sont plus coûteux.
Avant de vous engager auprès d’un prêteur, comparez au moins trois à cinq offres. Envisagez de faire appel à un courtier en crédit immobilier qui peut contacter plusieurs prêteurs à la fois et négocier en votre nom. Une différence de seulement 0,25 % sur votre taux peut vous faire économiser des milliers de dollars sur une durée de cinq ans ; une comparaison approfondie constitue donc un investissement de temps qui en vaut la peine.
Restez informé des tendances du marché hypothécaire et des variations de taux en vous inscrivant à la newsletter de Ratesopedia. Nous vous envoyons directement dans votre boîte mail des analyses d’experts et des informations exclusives sur les prêts hypothécaires.
