Réduisez vos mensualités. Tirez parti de la valeur nette de votre logement. Regroupez vos dettes à taux d’intérêt élevé. Ce ne sont là que quelques-unes des raisons pour lesquelles les propriétaires canadiens choisissent de refinancer leur prêt hypothécaire. Que vous cherchiez à réduire vos coûts ou à financer une dépense importante, le refinancement d’un prêt hypothécaire peut transformer votre situation financière lorsque les chiffres jouent en votre faveur.
Comprendre le fonctionnement du refinancement au Canada, notamment les conditions d’admissibilité, les coûts et les délais, vous aide à prendre une décision éclairée. Ce guide vous explique le processus étape par étape, détaille les coûts réels et vous indique dans quels cas le refinancement est judicieux dans votre situation.
Qu’est-ce que le refinancement hypothécaire ?
Le refinancement de votre prêt immobilier consiste à remplacer votre prêt actuel par un nouveau. Cela implique généralement de renégocier votre taux d’intérêt, de modifier la durée de votre prêt ou d’augmenter le montant de votre emprunt afin de tirer parti de la valeur nette que vous avez constituée sur votre logement.
Contrairement au renouvellement de votre prêt immobilier, qui se limite à prolonger votre contrat actuel avec un minimum de formalités administratives, le refinancement nécessite une procédure de demande complète. Vous devrez faire l’objet d’une nouvelle évaluation en fonction de vos revenus actuels, de votre profil de crédit et de la valeur estimée de votre bien immobilier.
Au Canada, les directives fédérales en matière de crédit limitent le refinancement à 80 % de la valeur marchande actuelle de votre logement. Par exemple, si votre bien immobilier vaut 500 000 $, vous pourriez refinancer jusqu’à 400 000 $. Si vous devez actuellement 300 000 $, cela vous permettrait de disposer de 100 000 $ en espèces.
Quand faut-il refinancer son prêt immobilier ?
Le moment choisi est déterminant lors d’un refinancement. Le moment le plus opportun dépend de vos objectifs financiers, de la durée restante de votre prêt immobilier actuel et des taux d’intérêt en vigueur.
À la fin de votre mandat
En refinançant votre prêt immobilier à l’approche de son échéance, vous évitez les pénalités de remboursement anticipé. C’est souvent le moment le plus avantageux pour effectuer des changements, que ce soit pour mobiliser la valeur nette de votre logement ou pour changer de prêteur afin d’obtenir un meilleur taux.
Lorsque les taux ont baissé
Si les taux d’intérêt ont considérablement baissé depuis que vous avez souscrit votre prêt immobilier, un refinancement à un taux plus bas pourrait réduire vos mensualités et le montant total des intérêts. Vous devez toutefois tenir compte des éventuelles pénalités de remboursement anticipé et des frais de clôture pour déterminer si les économies réalisées à long terme justifient les dépenses initiales.
Pour regrouper ses dettes
Les propriétaires qui ont des dettes à taux d’intérêt élevé sur leurs cartes de crédit ou leurs prêts personnels pourraient avoir intérêt à opter pour un refinancement. En intégrant ces dettes à votre prêt immobilier, vous remplacez plusieurs remboursements à taux élevé par un seul remboursement hypothécaire à taux réduit.
Imaginons que vous ayez une dette de 40 000 $ répartie sur plusieurs cartes de crédit dont les taux d’intérêt varient entre 12,99 % et 19,99 %. Si vous refinancez votre prêt immobilier et regroupez cette dette à un taux de 4,64 %, vous pourriez économiser des milliers de dollars en intérêts tout en simplifiant vos mensualités.
Pour les dépenses importantes
Des travaux de rénovation, des frais de scolarité ou des investissements professionnels peuvent justifier le recours à la valeur nette de votre logement. Le refinancement vous permet d’obtenir une somme forfaitaire à des taux hypothécaires, qui sont généralement plus bas que ceux d’autres solutions de crédit.
À combien pouvez-vous prétendre ?
La réglementation canadienne vous permet d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur estimée de votre logement lors d’un refinancement. Le montant auquel vous pouvez prétendre dépend de la valeur nette que vous avez constituée.
La valeur nette immobilière correspond à la différence entre la valeur marchande actuelle de votre logement et le solde restant dû de votre prêt immobilier. Vous constituez cette valeur nette de deux manières : en remboursant progressivement le capital de votre prêt immobilier et grâce à l’appréciation de la valeur de votre bien.
Voici comment calculer votre capital disponible. Si votre maison vaut 400 000 $ et que vous devez encore 250 000 $, vous pourriez refinancer jusqu’à 320 000 $ (80 % de 400 000 $). En soustrayant votre solde actuel de 250 000 $, il vous reste 70 000 $ de capital disponible, déduction faite des frais de clôture.
Coûts de refinancement à prévoir
Le refinancement entraîne divers frais et coûts. En prenant connaissance de ces coûts dès le départ, vous serez mieux à même de déterminer si le refinancement est financièrement intéressant.
| Type de coût | Plage typique | Description |
|---|---|---|
| Pénalité pour remboursement anticipé | Cela varie considérablement | Frais liés au remboursement anticipé de votre prêt immobilier (3 mois d’intérêts ou IRD) |
| Frais d’expertise | 300 $ – 600 $ | Une estimation professionnelle de la valeur marchande actuelle de votre bien immobilier |
| Frais juridiques | 1 500 $ – 2 500 $ | Frais d’avocat liés à l’enregistrement d’une nouvelle hypothèque et à la mainlevée de l’ancienne |
| Frais de sortie | environ 400 $ | Frais facturés par le prêteur actuel pour la mainlevée de l’hypothèque sur le titre de propriété |
| Frais du prêteur | 1 % à 3 % du montant du prêt | Frais de dossier et de traitement (variables selon le type de prêteur) |
La pénalité de remboursement anticipé représente souvent le coût le plus important en cas de refinancement avant l’échéance du prêt. Pour les prêts hypothécaires à taux fixe, les prêteurs facturent généralement le montant le plus élevé entre trois mois d’intérêts et la différence de taux d’intérêt (IRD), qui peut être considérable.
Les prêts hypothécaires à taux variable sont généralement assortis de pénalités moins élevées, souvent plafonnées à trois mois d’intérêts. Si vous envisagez de refinancer votre prêt, demandez à votre prêteur de vous calculer le montant exact de ces pénalités afin d’en connaître le coût précis.
Le processus de refinancement
Le refinancement de votre prêt immobilier suit une procédure bien définie. Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre, de la demande à la signature.
- Évaluez votre capital immobilier : déterminez la valeur actuelle de votre logement et calculez le capital que vous avez constitué. Cela vous aidera à déterminer le montant que vous pourriez éventuellement emprunter.
- Vérifiez votre solvabilité et vos revenus : les prêteurs évalueront votre solvabilité et vérifieront vos revenus. Vérifiez que votre rapport de solvabilité ne contient pas d'erreurs et rassemblez vos derniers bulletins de salaire, déclarations fiscales et relevés bancaires.
- Obtenez une estimation des frais de remboursement anticipé : contactez votre prêteur actuel pour connaître le coût d'un remboursement anticipé de votre prêt immobilier. Ce montant est essentiel pour calculer le coût total de votre refinancement.
- Comparez les taux et les conditions : comparez les offres de votre prêteur actuel, d'autres banques et de courtiers en crédit immobilier. Les taux et les conditions peuvent varier d'un établissement financier à l'autre.
- Déposez votre demande : une fois que vous avez choisi un prêteur, remplissez le formulaire officiel. Le prêteur fera réaliser une expertise et examinera vos documents financiers.
- Faites appel à un représentant légal : vous aurez besoin d'un avocat ou d'un notaire pour s'occuper de l'enregistrement de l'hypothèque, de la mainlevée de votre ancienne hypothèque et du transfert des fonds.
- Clôture de la transaction : lors de la clôture, votre nouveau prêt hypothécaire rembourse l'ancien. Si vous optez pour un refinancement avec retrait de fonds, vous recevez la différence entre le montant de votre nouveau prêt et le solde restant dû de votre ancien prêt.
L’ensemble du processus prend généralement entre trois et six semaines, de la demande à la conclusion de la transaction, bien que ce délai puisse varier en fonction de votre prêteur et de la rapidité avec laquelle vous fournissez les documents requis.
Avantages et inconvénients
Le refinancement présente plusieurs avantages, mais il comporte également des inconvénients. Voici les éléments à prendre en compte pour déterminer si le refinancement est une option judicieuse dans votre situation.
Avantages du refinancement
- Taux d'intérêt plus bas : si les taux ont baissé depuis que vous avez contracté votre prêt immobilier, un refinancement pourrait vous permettre de bénéficier d'un taux plus avantageux et de réaliser des économies de plusieurs milliers d'euros sur la durée de votre prêt.
- Accès au capital immobilier : vous pouvez emprunter sur la valeur accumulée de votre bien immobilier pour financer des travaux de rénovation, des investissements ou d'autres dépenses importantes, à des taux hypothécaires.
- Regroupement de dettes : le fait d'intégrer vos dettes à taux d'intérêt élevé à votre prêt immobilier simplifie vos paiements et peut réduire considérablement les intérêts que vous payez sur vos cartes de crédit ou vos prêts personnels.
- Modifications flexibles de la durée : vous pouvez raccourcir la durée de votre prêt pour le rembourser plus rapidement, ou l'allonger afin de réduire vos mensualités et d'améliorer votre trésorerie.
- Changer de type de taux : passez d'un taux variable à un taux fixe pour bénéficier d'une plus grande stabilité dans vos paiements, ou d'un taux fixe à un taux variable si vous souhaitez profiter d'éventuelles baisses de taux.
Limites à prendre en compte
- Pénalités de remboursement anticipé : le remboursement anticipé de votre prêt immobilier peut entraîner des pénalités importantes, en particulier dans le cas des prêts à taux fixe dont le calcul des intérêts est basé sur la méthode IRD.
- Les frais de clôture s'accumulent : les frais juridiques, les frais d'évaluation et les frais bancaires peuvent s'élever à plusieurs milliers de dollars, ce qu'il convient de prendre en compte dans votre calcul du seuil de rentabilité.
- Un allongement de la durée de remboursement augmente le montant total des intérêts : même si la réduction de vos mensualités grâce à un allongement de la durée de remboursement vous apporte un soulagement à court terme, vous paierez davantage d'intérêts sur la durée totale de votre prêt immobilier.
- Une nouvelle évaluation est requise : vous devez satisfaire aux critères d'octroi de prêt en vigueur, y compris le test de résistance. Si vos revenus ont diminué ou si votre solvabilité s'est détériorée, il se peut que vous ne remplissiez plus les conditions requises.
- Réduction de la marge de sécurité liée à la valeur nette : emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre logement réduit la protection que vous offre cette valeur nette en cas de baisse des prix de l'immobilier.
Autres options à envisager
Le refinancement n’est pas le seul moyen de mobiliser la valeur nette de votre logement ou de modifier votre prêt immobilier. Selon votre situation, l’une de ces alternatives pourrait mieux répondre à vos besoins.
Ligne de crédit hypothécaire
Une marge de crédit hypothécaire vous permet d’accéder à votre valeur nette immobilière en toute flexibilité, sans pour autant remplacer l’intégralité de votre prêt hypothécaire. Vous n’empruntez que ce dont vous avez besoin, quand vous en avez besoin, et vous ne payez des intérêts que sur le montant prélevé. Au Canada, les taux actuels des marges de crédit hypothécaires varient généralement entre 6,70 % et 7,75 %.
Cette option est idéale si vous souhaitez conserver votre prêt hypothécaire à taux réduit tout en disposant de fonds pour vos dépenses courantes ou vos projets. Cependant, la plupart des banques n’approuveront pas de ligne de crédit hypothécaire (HELOC) si le bien immobilier fait déjà l’objet d’une hypothèque.
Hypothèque de deuxième rang
Une deuxième hypothèque vient s’ajouter à votre prêt hypothécaire principal et vous permet d’emprunter une somme forfaitaire sans modifier votre contrat initial. Cela vous évite les pénalités de remboursement anticipé, mais s’accompagne de taux d’intérêt plus élevés, généralement compris entre 9 % et 15 % chez les prêteurs alternatifs ou privés.
Les prêts hypothécaires de deuxième rang peuvent être conclus rapidement, parfois en seulement sept à quatorze jours, ce qui les rend particulièrement utiles dans les situations où le temps est compté. Votre prêteur hypothécaire principal doit accepter qu’une deuxième charge hypothécaire soit grevée sur son prêt.
Prêt hypothécaire mixte
Certains prêteurs proposent une option de taux mixte qui combine votre prêt hypothécaire actuel avec un emprunt supplémentaire à un taux d’intérêt moyen pondéré. Cela peut vous permettre d’accéder à des fonds tout en minimisant les frais de pénalité, même si tous les prêteurs ne proposent pas ce produit.
En résumé
Le refinancement de votre prêt immobilier peut vous apporter des avantages financiers significatifs lorsque les chiffres jouent en votre faveur. Que vous souhaitiez réduire votre taux, mobiliser la valeur nette de votre logement pour regrouper vos dettes ou financer une dépense importante, l’essentiel est de bien comprendre le coût total de l’opération et de le comparer aux avantages que vous en tirerez.
Avant d’aller plus loin, évaluez précisément le montant de votre pénalité de remboursement anticipé, additionnez tous les frais de clôture et calculez le temps qu’il vous faudra pour amortir ces dépenses grâce à la baisse de vos mensualités ou aux économies d’intérêts réalisées. Si vous approchez de la fin de votre contrat, le refinancement devient plus simple et moins coûteux.
Pour les propriétaires disposant d’un capital immobilier important et ayant une idée précise de l’utilisation qu’ils souhaitent faire des fonds, le refinancement s’avère souvent une décision stratégique judicieuse. Si vous ne savez pas si c’est la bonne décision à prendre, comparez les différentes options et faites le calcul avec votre prêteur ou votre courtier en crédit immobilier. Restez informé des derniers taux et des stratégies en vigueur en vous inscrivant à notre newsletter.
