Pour vous prémunir contre les fluctuations des taux ou éviter des pénalités coûteuses, il est essentiel, lorsque vous envisagez de renouveler votre prêt hypothécaire avant terme au Canada, de bien comprendre la règle des 120 jours, le calcul des pénalités et vos objectifs financiers.
L’avis de Ratesopedia : Le renouvellement anticipé de votre prêt hypothécaire peut vous faire économiser des milliers de dollars lorsque les taux sont à la hausse, mais ce n’est pas une solution universelle. La plupart des prêteurs canadiens vous permettent de renouveler votre prêt jusqu’à 120 jours avant la fin de votre terme sans pénalité, ce qui vous laisse une marge de manœuvre réduite pour obtenir de meilleures conditions. L’essentiel est de déterminer à quel moment cette protection l’emporte sur le coût de la résiliation de votre contrat actuel — ou quand il est plus judicieux financièrement d’attendre l’échéance.
Qu’est-ce que le renouvellement anticipé d’un prêt hypothécaire ?
Le renouvellement anticipé d’un prêt hypothécaire consiste à signer un nouveau contrat hypothécaire avant l’échéance de votre contrat actuel. Au Canada, la durée de votre prêt hypothécaire (généralement de cinq ans) détermine la période pendant laquelle votre taux et vos conditions restent fixes.
À l’expiration de ce contrat, vous devrez le renouveler. La plupart des propriétaires attendent la date d’échéance. Mais vous pouvez entamer la procédure plus tôt sous certaines conditions.
Il existe deux approches distinctes. La première consiste à renouveler votre prêt auprès de votre prêteur actuel pendant la période sans pénalité (généralement 120 jours avant l’échéance). La seconde consiste à résilier votre prêt hypothécaire avant terme pour changer de prêteur ou refinancer, ce qui entraîne généralement des pénalités de remboursement anticipé.
C’est en déterminant quelle option s’applique à votre situation que vous pourrez savoir si un renouvellement anticipé vous permettra de réaliser des économies ou vous coûtera plus cher. Si vous étudiez différentes options de prêt immobilier, le moment choisi devient un facteur déterminant dans votre stratégie financière globale.
La période de 120 jours sans pénalité
La plupart des prêteurs sous réglementation fédérale au Canada vous permettent de renouveler votre prêt hypothécaire jusqu’à 120 jours (quatre mois) avant la fin de votre contrat sans avoir à payer de pénalité de remboursement anticipé. Ce délai vous laisse le temps de comparer les taux et de négocier les conditions.
Certains prêteurs accordent des délais plus longs. BMO, par exemple, autorise le renouvellement jusqu’à 180 jours à l’avance. TD Bank et de nombreuses autres grandes banques s’en tiennent au délai standard de 120 jours.
Pendant cette période, vous pouvez bloquer un nouveau taux auprès de votre prêteur actuel. Si les taux du marché augmentent avant la date d’échéance, vous êtes protégé. Si les taux baissent, de nombreux prêteurs appliqueront alors le taux le plus bas.
Cette période sans pénalité ne s’applique que si vous renouvelez votre prêt auprès de votre prêteur actuel. Changer de prêteur avant l’échéance revient à résilier votre prêt hypothécaire avant terme, ce qui entraîne des règles et des frais différents.
Avantages d’un renouvellement anticipé
Un renouvellement anticipé présente plusieurs avantages potentiels, en particulier dans un contexte de hausse des taux. L’intérêt d’une telle opération dépend de votre situation financière et de l’évolution probable des taux hypothécaires.
- Protection contre les hausses de taux : bloquez les taux actuels si vous prévoyez des hausses avant la date d'échéance, afin de vous prémunir contre une augmentation des coûts d'emprunt.
- Sécurité de paiement : vous connaissez à l'avance le montant exact de votre mensualité, ce qui facilite la gestion de votre budget et élimine toute incertitude dans votre planification financière.
- Plus de temps pour négocier : en vous y prenant 120 jours à l'avance, vous disposez d'un avantage pour comparer plusieurs prêteurs et présenter des offres concurrentes à votre banque actuelle.
- Moins de stress de dernière minute : évitez la pression liée aux décisions prises à la hâte lorsque votre lettre de renouvellement vous parvient quelques semaines seulement avant l'expiration de votre contrat.
- Économies réalisées sur les intérêts en cas de hausse des taux : pour un prêt immobilier de 500 000 $, opter pour un taux fixe de 3,69 % au lieu de 4,20 % permet d'économiser environ 142 $ par mois, soit 8 520 $ sur cinq ans.
C’est lorsque les indicateurs économiques laissent présager une hausse des taux qu’il est le plus judicieux d’opter pour un renouvellement anticipé. Si la Banque du Canada laisse entrevoir de futures hausses, ou si les taux hypothécaires fixes sont en hausse, le fait de bloquer votre taux à l’avance pourrait vous permettre de préserver votre budget.
Un renouvellement anticipé peut également s’avérer judicieux si votre situation financière est susceptible d’évoluer. Si vous approchez de la retraite, changez d’emploi ou prévoyez des fluctuations de revenus, le fait de fixer les conditions dès que votre demande est acceptée élimine toute incertitude quant à votre éligibilité future.
Inconvénients à prendre en compte
Un renouvellement anticipé n’est pas toujours la meilleure option. Selon les conditions du marché et votre situation personnelle, plusieurs inconvénients pourraient l’emporter sur les avantages.
- Baisse des taux manquée : si les taux baissent entre le moment du renouvellement anticipé et la date d'échéance, vous restez soumis à un taux plus élevé et passez à côté d'économies potentielles.
- Flexibilité limitée : une fois le contrat signé, vous êtes lié par la nouvelle durée ; vous ne pouvez pas facilement l'adapter si vos objectifs financiers changent avant la date d'échéance initiale.
- Coût d'opportunité : le fait de conserver un taux actuel bas pendant quelques mois supplémentaires (par exemple, 2,0 % à partir de 2021) permet de réaliser des économies supérieures à celles obtenues en optant précipitamment pour un renouvellement à 3,69 %.
- Réduction du temps consacré à la recherche : même si 120 jours peuvent sembler une durée généreuse, rassembler les documents nécessaires et comparer les prêteurs prend du temps ; certains emprunteurs se sentent malgré tout pressés par le temps.
- Pénalités en cas de changement de prêteur : résilier votre prêt immobilier avant terme pour passer à un autre établissement peut vous coûter des milliers d'euros de frais de remboursement anticipé, qui annulent tout avantage lié au taux.
Pour les propriétaires bénéficiant de taux exceptionnellement bas entre 2020 et 2021, il est plus avantageux financièrement de conserver ce taux jusqu’au dernier jour possible plutôt que de renouveler leur contrat prématurément, même si le taux proposé pour le renouvellement semble compétitif.
Si les prévisions de taux sont incertaines ou à la baisse, attendre que la date d’échéance approche vous permet de garder vos options ouvertes. Vous pourrez toujours réagir rapidement si les taux commencent à remonter de manière inattendue.
Explication des barèmes de pénalités
Il est essentiel de bien comprendre les pénalités de remboursement anticipé si vous envisagez de résilier votre prêt hypothécaire avant terme pour changer de prêteur ou pour refinancer. Les prêteurs canadiens utilisent deux méthodes de calcul principales.
Pénalité d’intérêt de trois mois
Ce calcul simplifié s’applique aux prêts hypothécaires à taux variable et à certains prêts hypothécaires à taux fixe de courte durée. Le prêteur facture trois mois d’intérêts sur le solde restant dû.
Pour un solde de 500 000 $ à un taux de 3,5 %, les intérêts sur trois mois s’élèvent à environ 4 375 $. Ce montant est déduit du solde de votre prêt hypothécaire lorsque vous remboursez le prêt par anticipation.
Écart de taux d’intérêt
La pénalité liée à l’écart de taux d’intérêt (IRD) s’applique généralement aux prêts hypothécaires à taux fixe. Elle est calculée sur la base de la différence entre votre taux actuel et le taux que le prêteur pourrait appliquer aujourd’hui pour la durée restante du prêt.
Les pénalités liées à l’IRD peuvent être nettement plus élevées que les intérêts sur trois mois, surtout si les taux ont baissé depuis que vous avez signé votre prêt hypothécaire. Chaque prêteur calcule l’IRD différemment, en utilisant ses propres taux de référence.
Pour un prêt hypothécaire de 500 000 $ dont il reste 18 mois à courir sur une durée de 5 ans à 2,5 %, si les taux actuels s’élèvent à 3,69 %, vous pourriez ne payer qu’une pénalité minimale. En revanche, si vous avez bloqué votre taux à 5,0 % et que les taux actuels s’élèvent à 3,69 %, la pénalité pourrait dépasser 15 000 $.
Les taux et les conditions peuvent varier selon l’établissement financier. C’est le barème des pénalités figurant dans votre contrat hypothécaire qui détermine le mode de calcul applicable ; veuillez consulter votre contrat ou contacter directement votre prêteur.
Quand cela s’avère judicieux
Le renouvellement anticipé d’un prêt immobilier convient à certaines situations spécifiques où les avantages l’emportent clairement sur les inconvénients. Évaluez votre situation à la lumière de ces scénarios courants.
- Contexte de hausse des taux : si la Banque du Canada a récemment relevé son taux directeur ou si les économistes prévoient de nouvelles hausses, bloquer votre taux de renouvellement dès maintenant pourrait vous permettre de réaliser des économies substantielles sur une période de cinq ans.
- Taux d'intérêt élevés : les emprunteurs qui renouvellent leur contrat signé en 2023-2024 à des taux supérieurs à 5 % peuvent profiter immédiatement de taux actuels plus bas, même avec quelques mois d'avance.
- Des changements se profilent à l'horizon : si vous envisagez de prendre votre retraite, de changer de carrière ou si vous vous attendez à une baisse de vos revenus, le fait de renouveler votre contrat tant que vous remplissez facilement les conditions requises vous évite toute incertitude future.
- Possibilité de regroupement de dettes : si vous avez des dettes à taux d'intérêt élevé sur vos cartes de crédit (souvent entre 19 et 21 %), un refinancement anticipé en vue d'un regroupement pourrait vous faire économiser davantage que ce que vous coûterait une pénalité de remboursement anticipé.
- La tranquillité d'esprit : certains propriétaires privilégient la sécurité plutôt que les économies potentielles ; savoir que le montant de leurs mensualités est fixe, quelle que soit la volatilité du marché, présente un réel intérêt financier pour la gestion de leur budget.
À l’inverse, un renouvellement anticipé n’est généralement pas judicieux si vous avez obtenu un taux inférieur à 3 % en 2020-2021. Conserver ce taux jusqu’à l’échéance vous permet de réaliser des économies supérieures à tout avantage lié à un renouvellement anticipé.
Si les prévisions de taux laissent entrevoir une stabilisation ou une baisse, attendre que la date d’échéance approche vous permet de conserver une certaine souplesse sans pour autant renoncer à la protection. Vous pouvez suivre l’évolution du marché et agir dans le délai de 120 jours si les conditions changent.
| Scénario | Taux actuel | Taux de renouvellement | Recommandation |
|---|---|---|---|
| Prévisions de hausse des taux | 5,5 % | 3,9 % | Renouvelez votre contrat dès maintenant pour bénéficier de réductions |
| Taux historiquement bas | 1,8 % | 3,7 % | Attendez l’échéance |
| Incertitude relative au taux | 4,2 % | 3,9 % | Suivre l’évolution et prendre une décision au bout de 120 jours |
| Besoin de regroupement de dettes | 3,5 % | 4,1 % | Calculer le montant total des intérêts économisés |
Si vous comparez les offres de différents établissements financiers, consultez les outils de comparaison pour comprendre comment les différents prêteurs structurent leurs produits hypothécaires et leurs conditions de renouvellement.
Comment entamer la procédure
En abordant votre renouvellement anticipé de la bonne manière, vous maximisez vos chances d’obtenir les meilleures conditions possibles. Suivez ces conseils pratiques pour mener à bien cette démarche.
Vérifiez la date de renouvellement
La date d’échéance de votre prêt immobilier figure sur votre relevé de prêt. Si vous ne la trouvez pas, connectez-vous à votre espace bancaire en ligne ou appelez directement votre prêteur. Notez cette date dans votre agenda 120 jours à l’avance.
N’attendez pas la lettre de renouvellement de votre prêteur. Le temps qu’elle vous parvienne (généralement 30 à 60 jours avant l’échéance), vous aurez perdu un temps précieux pour négocier et manqué des occasions de bloquer votre taux.
Vérifiez vos conditions actuelles
Sortez votre contrat hypothécaire actuel et notez votre taux d’intérêt actuel, le montant de vos mensualités, la durée restante de l’amortissement et les options de remboursement anticipé dont vous n’avez pas encore profité. Ces informations de référence vous aideront à déterminer si les nouvelles offres constituent de réelles améliorations.
Vérifiez si vous avez effectué des versements forfaitaires ou augmenté le montant de vos mensualités. Ces éléments ont une incidence sur le solde restant dû et sur votre éligibilité à de nouvelles conditions.
Comparez plusieurs prêteurs
Contactez au moins trois établissements de crédit (votre banque actuelle et deux de ses concurrents) pour demander un gel des taux. De nombreux établissements proposent des gels de taux de 90 à 120 jours, sans frais et sans engagement.
Les courtiers en crédit immobilier peuvent contacter plusieurs prêteurs à la fois, ce qui vous fait gagner du temps. Ils obtiennent souvent des taux inaccessibles aux particuliers et se chargent de comparer les offres à votre place.
Négociez avec votre prêteur
Une fois que vous disposez d’offres concurrentes, présentez-les à votre prêteur actuel. Les banques s’attendent à ce que vous négociiez et ont souvent la marge nécessaire pour améliorer leur offre de renouvellement initiale de 0,20 à 0,40 point de pourcentage.
Si vous envisagez un refinancement, renseignez-vous sur les avantages liés au paiement anticipé, les options de fréquence de paiement, ainsi que sur la possibilité d’une exonération des frais d’expertise ou des frais juridiques. Ces conditions, qui ne concernent pas le taux d’intérêt, peuvent apporter une valeur ajoutée considérable.
Tout consigner
Si vous changez de prêteur, rassemblez vos justificatifs de revenus, vos dernières déclarations fiscales, vos avis d’imposition foncière et vos derniers relevés hypothécaires. Le fait d’avoir tous ces documents à portée de main accélère le processus d’approbation et évite les retards qui pourraient vous faire perdre le blocage de taux.
Les emprunteurs indépendants ou ceux dont les revenus sont complexes ont besoin de plus de temps pour rassembler les documents nécessaires. En profitant dès le départ du délai complet de 120 jours, vous disposez d’une marge de manœuvre suffisante pour rassembler les documents requis sans stress.
Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs produits financiers, le fait d’étudier des solutions bancaires parallèlement au renouvellement de votre prêt immobilier peut vous permettre de rationaliser votre stratégie financière globale et éventuellement de bénéficier de remises sur les offres groupées.
En résumé
Au Canada, le renouvellement anticipé d’un prêt hypothécaire offre de réels avantages lorsqu’il est abordé de manière stratégique. La période de 120 jours sans pénalité vous laisse le temps de vous protéger contre la hausse des taux, de négocier de meilleures conditions et d’éviter le stress lié aux décisions de dernière minute.
Mais ce n’est pas automatique. Si vous bénéficiez d’un taux historiquement bas datant de 2020-2021, attendre l’échéance vous permettra de réaliser davantage d’économies que de renouveler votre contrat avant terme. Si les prévisions de taux sont incertaines, il est judicieux de conserver une certaine flexibilité.
Tout est une question de calcul. Évaluez les économies potentielles que vous pourriez réaliser en bloquant votre taux dès maintenant par rapport au coût d’opportunité lié à l’abandon de votre taux actuel. Tenez compte des pénalités si vous envisagez de changer de prêteur.
Commencez par noter dans votre agenda la date correspondant à 120 jours avant l’échéance de votre prêt. Comparez au moins trois établissements de crédit. Obtenez des engagements de taux. Négociez avec votre banque actuelle. Ensuite, faites un choix éclairé en fonction de vos objectifs financiers et des conditions du marché.
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